|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(1998) 3 ΑΑΔ 183
27 Φεβρουαρίου, 1998
[ΠΙΚΗΣ, Π., ΧΑΤΖΗΤΣΑΓΓΑΡΗΣ, ΝΙΚΟΛΑΪΔΗΣ, ΝΙΚΟΛΑΟΥ, ΗΛΙΑΔΗΣ, Δ/στές]
ΚΥΠΡΙΑΚΗ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑ, ΜΕΣΩ
1. ΥΠΟΥΡΓΕΙΟΥ ΕΣΩΤΕΡΙΚΩΝ,
2. ΤΜΗΜΑΤΟΣ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΑΣ ΚΑΙ ΟΙΚΗΣΕΩΣ,
Εφεσείοντες-Καθ'ων η αίτηση,
v.
1. ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΥ Σ. ΑΓΗΣΙΛΑΟΥ,
2. ΑΓΙ Σ. ΑΓΗΣΙΛΑΟΥ,
Εφεσιβλήτων-Αιτητών.
(Αναθεωρητική Έφεση Αρ. 1950)
Πολεοδομική Άδεια — Aπαιτείται σε κάθε περίπτωση "ανάπτυξης" — Άρθρα 19 και 20 του Περί Πολεοδομίας Nόμου αρ. 90/72 — Διάφορο το ζήτημα κατά πόσο εφαρμόζεται το Άρθρο 3(1) του περί Oδών και Oικοδομών Nόμου, Kεφ. 96 που ομιλεί για "μετατροπές, προσθήκες ή επισκευές" — Eρμηνεία — Eν πάση περιπτώσει η "ανάπτυξη" δεν προορίζεται να καλύπτει την απλή συντήρηση κτιρίου για να καταστεί δυνατή η συνέχιση της χρήσης του.
Λέξεις και Φράσεις — "Aνάπτυξη" — Άρθρα 19 και 20 του περί Πολεοδομίας Nόμου του 1972 (Ν. 90/72).
Λέξεις και Φράσεις — Mετατροπές, προσθήκες ή επισκευές — Άρθρο 3(1) του περί Oδών και Oικοδομών Nόμου, Kεφ. 96.
Oι εφεσείοντες αμφισβήτησαν την ορθότητα της πρωτόδικης απόφασης που ακύρωσε την απόφαση απόρριψης αίτησης των εφεσιβλήτων, για έκδοση πολεοδομικής άδειας προκειμένου να προβούν σε εργασίες συντήρησης της κατοικίας τους.
H Oλομέλεια του Aνωτάτου Δικαστηρίου, απορρίπτοντας την έφεση, αποφάσισε ότι:
1. Οι εφεσείοντες ισχυρίζονται ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο αντί να εξετάσει κατά πόσο οι αιτούμενες μετατροπές - επιδιορθώσεις αποτελούσαν "ανάπτυξη" μέσα στα πλαίσια των Άρθρων 19 και 20 του περί Πολεοδομίας Νόμου αρ. 90/72, εξέτασε κατά πόσο αυτές ήταν "μετατροπές, προσθήκες ή επισκευές" μέσα στα πλαίσια του Άρθρου 3(1) του περί Οδών και Οικοδομών Νόμου, Κεφ. 96.
2. Ο περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμος αρ. 90/72 έχει καθορίσει τα νομικά πλαίσια μέσα στα οποία επιτρέπεται η "ανάπτυξη" της ακίνητης περιουσίας. Οποιαδήποτε "ανάπτυξη ακίνητης ιδιοκτησίας" προϋποθέτει την ύπαρξη πολεοδομικής άδειας. Ο καθορισμός του όρου "ανάπτυξη" (Άρθρο 21) είναι τόσο πλατύς, που συμπεριλαμβάνει την εκτέλεση οποιασδήποτε εργασίας πάνω, μέσα, άνωθεν ή κάτωθεν ακίνητης ιδιοκτησίας ή ακόμα την εκτέλεση οποιασδήποτε μεταβολής στη χρήση οποιασδήποτε οικοδομής ή άλλης ακίνητης ιδιοκτησίας. Ενόψει των μεγάλων προεκτάσεων που περιέχει η έννοια της "ανάπτυξης" και τα διάφορα προβλήματα που θα μπορούσαν να προκύψουν από την αυστηρή εφαρμογή των προνοιών του Άρθρου 21, το Άρθρο 44 προβλέπει διαδικασία εξέτασης του κατά πόσο οι προτιθέμενες εργασίες εμπίπτουν μέσα στα πλαίσια του όρου "ανάπτυξη".
3. Τα όσα η αρμόδια αρχή είχε προσφέρει ως αιτιολογία για την προσβαλλόμενη απόφαση χωρίζονται σε δύο σκέλη. Το πρώτο συνίσταται στην άποψη ότι το δεσμευτικό σχέδιο ρυμοτομίας το οποίο θα έπρεπε να ληφθεί υπ' όψη ως παράγων που θα καθιστούσε αδύνατη την έκδοση άδειας οικοδομής για μετατροπές στην κατοικία, επέβαλλε την απόρριψη του αιτήματος για την έκδοση πολεοδομικής άδειας. Το δεύτερο, που στη διατύπωσή του δεν φαίνεται να αποσυνδέεται από το πρώτο, εμφανίζει ως κώλυμα για την έκδοση πολεοδομικής άδειας, τα δομικά στοιχεία που επρόκειτο να χρησιμοποιηθούν. Το πρωτόδικο δικαστήριο επικέντρωσε την προσοχή του στο πρώτο σκέλος της δοθείσας αιτιολογίας και εξέτασε αν πράγματι το έργο για το οποίο εζητείτο η πολεοδομική άδεια, θα ισοδυναμούσε με μετατροπές στην υφιστάμενη οικοδομή, έτσι ώστε η έκδοση σχετικής οικοδομικής άδειας να ήταν αναγκαία σύμφωνα με το Άρθρο 3(1) του Κεφ. 96. Το πρωτόδικο Δικαστήριο εξέτασε σε έκταση αυτό το ζήτημα και είναι εν όψει τελικά αυτής της εξέτασης, που είναι άρρηκτα συνυφασμένη με το πρώτο σκέλος της αιτιολογίας που δόθηκε για την προσβαλλόμενη απόφαση, που δόθηκε η εντύπωση στην εφεσείουσα Δημοκρατία ότι είναι στη βάση εκείνου του νόμου που κρίθηκε η υπόθεση. Όμως η εξέταση πρωτόδικα αυτής της πτυχής όχι μόνο δεν ήταν άτοπη αλλά και απόλυτα αναγκαία, προκειμένου να διακριβωθεί το κατά πόσο πράγματι το σχέδιο ρυμοτομίας θα μπορούσε να επιδράσει στην κρίση της πολεοδομικής αρχής για έκδοση της αιτούμενης πολεοδομικής άδειας. Η κατάληξη του πρωτόδικου δικαστηρίου ότι τα όσα προτείνονταν δεν αποτελούσαν μετατροπές για τις οποίες θα απαιτείτο οικοδομική άδεια και ως εκ τούτου δεν θα μπορούσαν να αποτελέσουν παράγοντα για την έκδοση ή όχι πολεοδομικής άδειας, αναδεικνύονται απόλυτα δικαιολογημένα.
4. Το ερώτημα αν οι πολεοδομικές εργασίες θα συνιστούσαν ανάπτυξη για την οποία χρειαζόταν πολεοδομική άδεια δεν χρειάζεται να απασχολήσει το Δικαστήριο. Οι πρόνοιες του νόμου δεν προορίζονται να καλύψουν την περίπτωση όπου σκοπείται η συντήρηση κτιρίου για να καταστεί δυνατή η συνέχιση της χρήσης του. Με την εν λόγω κατάληξη του πρωτόδικου δικαστηρίου καταρρίπτεται το πρώτο και βασικό σκέλος της δοθείσας αιτιολογίας ως ανεδαφικό. Αυτό οδήγησε αναπόφευκτα στην ακύρωση της προσβαλλόμενης διοικητικής απόφασης.
Το δεύτερο σκέλος της αιτιολογίας που έδωσε η αρμόδια αρχή για την απόρριψη του αιτήματος για την έκδοση πολεοδομικής άδειας, το οποίο αναφέρεται στα δομικά στοιχεία και το οποίο δεν συζητήθηκε πρωτόδικα, παραμένει, εν πάση περιπτώσει, μετέωρο λόγω της έλλειψης οποιασδήποτε εξειδίκευσης. Δεν βλέπουμε οποιοδήποτε λόγο για παρέμβαση.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.
Έφεση.
Έφεση εναντίον της απόφασης Δικαστή του Aνωτάτου Δικαστηρίου Kύπρου (Παπαδόπουλος, Δ.) που δόθηκε στις 19 Mαΐου, 1994 (Προσφυγή Aρ. 575/93) με την οποία ακύρωσε την απόφαση των εφεσειόντων να απορρίψουν την αίτηση των εφεσιβλήτων για έκδοση άδειας για συντήρηση της κατοικίας τους.
Μ. Παμπαλλή, Δικηγόρος της Δημοκρατίας, για τους Εφεσείοντες.
Α. Παναγιώτου, για τους Εφεσιβλήτους.
Cur. adv. vult.
ΠΙΚΗΣ, Π.: Η απόφαση του Δικαστηρίου θα δοθεί από το Δικαστή Τ. Ηλιάδη.
ΗΛΙΑΔΗΣ, Δ.: Οι αιτητές είναι ιδιοκτήτες μιας παλιάς κατοικίας που βρίσκεται στις Πάνω Πλάτρες. Στις 9/2/93 υπέβαλαν αίτηση στο Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως για έκδοση άδειας προκειμένου να καταστεί δυνατή η συντήρηση της πιο πάνω κατοικίας. Η συντήρηση περιελάμβανε "αλλαγή-διόρθωμα στέγης, κουφωμάτων, πατωμάτων, σοβάδων κ.λ.π." Είναι αποδεκτό και από τις δυο πλευρές ότι το μέρος της οικοδομής στο οποίο θα εκτελούνταν οι πιο πάνω εργασίες επηρεάζεται από σχέδιο δεσμευτικής ρυμοτομίας που δημοσιεύτηκε σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 12 του περί Οδών και Οικοδομών Νόμου, Κεφ. 96.
Η Πολεοδομική Αρχή απέρριψε την αίτηση. Κρίνουμε σκόπιμο να παραθέσουμε τους λόγους που οδήγησαν στην άρνηση χορήγησης της άδειας όπως κοινοποιήθηκαν στους αιτητές:
"Το τεμάχιο επηρεάζεται από σχέδιο δεσμευτικής ρυμοτομίας που δημοσιεύτηκε δυνάμει του άρθρου 12 του περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου (Κεφ. 96) και δείχνεται με κόκκινη γραμμή και κίτρινο χρώμα στο χωρομετρικό σχέδιο που επισυνάπτεται. Στο τμήμα του τεμαχίου που επηρεάζεται από τη δεσμευτική ρυμοτομία προτείνονται επιδιορθώσεις, αλλαγές στέγης και δομικών στοιχείων που δεν μπορούν να γίνουν αποδεκτές.
Σημείωση: Η πιο πάνω απόφαση στηρίζεται σε επιστολή του Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας προς το Διευθυντή του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως αρ. 79/54/13 ημερομηνίας 24/8/1977."
Το πρωτόδικο Δικαστήριο αφού βρήκε ότι οι προτεινόμενες αλλαγές δεν μπορούσαν να συμπεριληφθούν στις "μετατροπές, προσθήκες ή επισκευές" του άρθρου 3(1) του Κεφ. 96 για τις οποίες χρειάζεται άδεια από την Πολεοδομική Αρχή, αποφάσισε ότι η Πολεοδομική Αρχή δεν μπορούσε να επεκτείνει την εξουσία της σε θέματα που δεν καλύπτονταν από το Νόμο και ακύρωσε την απόφαση ως ληφθείσα καθ' υπέρβαση ή κατάχρηση εξουσίας.
Στην έφεση που ασκήθηκε, οι εφεσείοντες υποστήριξαν ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο λανθασμένα έκρινε την προσφυγή με βάση τις πρόνοιες του περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου, Κεφ. 96. Είναι η θέση των εφεσειόντων ότι το νομικό υπόβαθρο πάνω στο οποίο θα έπρεπε να είχε στηριχθεί η πρωτόδικη απόφαση ήταν ο περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμος αρ. 90/72 και ειδικότερα τα άρθρα 20 και 21 του πιο πάνω Νόμου. Ο συγκερασμός των προνοιών των δύο πιο πάνω άρθρων υποδεικνύει ότι απαγορεύεται η έναρξη οποιασδήποτε "ανάπτυξης ακίνητης ιδιοκτησίας" που συμπεριλαμβάνει την εκτέλεση οικοδομικών, μηχανικών, μεταλλευτικών ή άλλων εργασιών χωρίς τη χορήγηση άδειας από την Πολεοδομική Αρχή. Οι εφεσείοντες ισχυρίζονται ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο αντί να εξετάσει κατά πόσο οι αιτούμενες μετατροπές - επιδιορθώσεις αποτελούσαν "ανάπτυξη" μέσα στα πλαίσια των άρθρων 19 και 20 του περί Πολεοδομίας Νόμου αρ. 90/72, εξέτασε κατά πόσο αυτές ήταν "μετατροπές, προσθήκες ή επισκευές" μέσα στα πλαίσια του άρθρου 3(1) του περί Οδών και Οικοδομών Νόμου, Κεφ. 96.
Ο περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμος αρ. 90/72 έχει καθορίσει τα νομικά πλαίσια μέσα στα οποία επιτρέπεται η "ανάπτυξη" της ακίνητης περιουσίας. Οποιαδήποτε "ανάπτυξη ακίνητης ιδιοκτησίας" προϋποθέτει την ύπαρξη πολεοδομικής άδειας. Ο καθορισμός του όρου "ανάπτυξη" (άρθρο 21) είναι τόσο πλατύς που συμπεριλαμβάνει την εκτέλεση οποιασδήποτε εργασίας πάνω, μέσα, άνωθεν ή κάτωθεν ακίνητης ιδιοκτησίας ή ακόμα την εκτέλεση οποιασδήποτε μεταβολής στη χρήση οποιασδήποτε οικοδομής ή άλλης ακίνητης ιδιοκτησίας. Ενόψει των μεγάλων προεκτάσεων που περιέχει η έννοια της "ανάπτυξης" και τα διάφορα προβλήματα που θα μπορούσαν να προκύψουν από την αυστηρή εφαρμογή των προνοιών του άρθρου 21, το άρθρο 44 προβλέπει διαδικασία εξέτασης του κατά πόσο οι προτιθέμενες εργασίες εμπίπτουν μέσα στα πλαίσια του όρου "ανάπτυξη". Ειδικότερα παρέχεται η ευχέρεια στο πρόσωπο που προτίθεται να προβεί σε μεταβολές σε ακίνητη περιουσία να υποβάλει "αίτηση για καθορισμό" στην Πολεοδομική Αρχή αν οι εργασίες που προτίθεται να διεξαγάγει είναι εργασίες που θα μπορούσαν να θεωρηθούν ως ανάπτυξη της ακίνητης ιδιοκτησίας και κατ' επέκταση θα απαιτούσαν την έκδοση πολεοδομικής άδειας.
Eκείνο που φαίνεται να έδωσε αφορμή για την άποψη που προωθείται με την έφεση, ότι το πρωτόδικο δικαστήριο εξέτασε την περίπτωση υπό το φως των προνοιών του περί Οδών και Οικοδομών Νόμου Κεφ.96, αντί του περί Πολεοδομίας Νόμου Ν.90/72, ήταν το ότι στην πρωτόδικη απόφαση εξετάστηκε απ' ευθείας το αιτιολογικό έρεισμα της προσβαλλόμενης διοικητικής απόφασης χωρίς εισαγωγή με την οποία να υπογραμμίζεται ότι το υπό εξέταση ζήτημα σχετίζεται αποκλειστικά με τις ανάγκες του περί Πολεοδομίας Νόμου. Η έλλειψη όμως της υπογράμμισης αυτής της πτυχής δεν σημαίνει και παραγνώριση του ορθού πλαισίου.
Τα όσα η αρμόδια αρχή είχε προσφέρει ως αιτιολογία για την προσβαλλόμενη απόφαση χωρίζονται σε δύο σκέλη. Το πρώτο συνίσταται στην άποψη ότι το δεσμευτικό σχέδιο ρυμοτομίας το οποίο θα έπρεπε να ληφθεί υπ' όψη ως παράγων που θα καθιστούσε αδύνατη την έκδοση άδειας οικοδομής για μετατροπές στην κατοικία, επέβαλλε την απόρριψη του αιτήματος για την έκδοση πολεοδομικής άδειας. Το δεύτερο, που στη διατύπωση του δεν φαίνεται να αποσυνδέεται από το πρώτο, εμφανίζει ως κώλυμα για την έκδοση πολεοδομικής άδειας, τα δομικά στοιχεία που επρόκειτο να χρησιμοποιηθούν. Το πρωτόδικο δικαστήριο επικέντρωσε την προσοχή του στο πρώτο σκέλος της δοθείσας αιτιολογίας και εξέτασε αν πράγματι το έργο για το οποίο εζητείτο η πολεοδομική άδεια, θα ισοδυναμούσε με μετατροπές στην υφιστάμενη οικοδομή, έτσι ώστε η έκδοση σχετικής οικοδομικής άδειας να ήταν αναγκαία σύμφωνα με το άρθρο 3(1) του Κεφ.96. Το πρωτόδικο Δικαστήριο εξέτασε σε έκταση αυτό το ζήτημα και είναι εν όψει τελικά αυτής της εξέτασης, που είναι άρρηκτα συνυφασμένη με το πρώτο σκέλος της αιτιολογίας που δόθηκε για την προσβαλλόμενη απόφαση, που δόθηκε η εντύπωση στην εφεσείουσα Δημοκρατία ότι είναι στη βάση εκείνου του νόμου που κρίθηκε η υπόθεση. Όμως η εξέταση πρωτόδικα αυτής της πτυχής όχι μόνο δεν ήταν άτοπη αλλά και απόλυτα αναγκαία, προκειμένου να διακριβωθεί το κατά πόσο πράγματι το σχέδιο ρυμοτομίας θα μπορούσε να επιδράσει στην κρίση της πολεοδομικής αρχής για έκδοση της αιτούμενης πολεοδομικής άδειας. Η κατάληξη του πρωτόδικου δικαστηρίου ότι τα όσα προτείνονταν δεν αποτελούσαν μετατροπές για τις οποίες θα απαιτείτο οικοδομική άδεια και ως εκ τούτου δεν θα μπορούσαν να αποτελέσουν παράγοντα για την έκδοση ή όχι πολεοδομικής άδειας, αναδεικνύονται απόλυτα δικαιολογημένα.
Το ερώτημα αν οι πολεοδομικές εργασίες θα συνιστούσαν ανάπτυξη για την οποία χρειαζόταν πολεοδομική άδεια δεν χρειάζεται να μας απασχολήσει. Προσθέτουμε ωστόσο την παρατήρηση ότι οι πρόνοιες του νόμου, κατά την άποψή μας, δεν προορίζονται να καλύψουν την περίπτωση όπου σκοπείται η συντήρηση κτιρίου για να καταστεί δυνατή η συνέχιση της χρήσης του. Με την εν λόγω κατάληξη του πρωτόδικου δικαστηρίου καταρρίπτεται το πρώτο και βασικό σκέλος της δοθείσας αιτιολογίας ως ανεδαφικό. Αυτό οδηγούσε αναπόφευκτα στην ακύρωση της προσβαλλόμενης διοικητικής απόφασης.
Θα προσθέταμε για πληρότητα ότι το δεύτερο σκέλος της αιτιολογίας που έδωσε η αρμόδια αρχή για την απόρριψη του αιτήματος για την έκδοση πολεοδομικής άδειας, το οποίο αναφέρεται στα δομικά στοιχεία και το οποίο δεν συζητήθηκε πρωτόδικα, παραμένει, εν πάση περιπτώσει, μετέωρο λόγω της έλλειψης οποιασδήποτε εξειδίκευσης. Δεν βλέπουμε οποιοδήποτε λόγο για παρέμβαση.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.
H έφεση απορρίπτεται με έξοδα.