Aeneas Hotels Ltd ν. Aντώνη Nίκου Παπανικολάου και Άλλου (2008) 1 ΑΑΔ 1016

(2008) 1 ΑΑΔ 1016

16 Οκτωβρίου, 2008

[ΚΡΑΜΒΗΣ, ΓΑΒΡΙΗΛΙΔΗΣ, ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΥ, Δ/στές]

AENEAS HOTELS LTD,

Εφεσείουσα - Εναγόμενη,

ν.

1. ΑΝΤΩΝΗ ΝΙΚΟΥ ΠΑΠΑΝΙΚΟΛΑΟΥ,

2. ΘΑΝΑΣΗ ΝΙΚΟΥ ΠΑΠΑΝΙΚΟΛΑΟΥ,

Εφεσιβλήτων - Εναγόντων.

(Πολιτική Έφεση Αρ. 348/2006)

Ιδιοκτήτης και ενοικιαστής ― Αγωγή για ληξιπρόθεσμα ενοίκια και αποζημιώσεις για ζημιές σε ενοικιαζόμενα διαμερίσματα στη βάση σύμβασης προφορικής ενοικίασης από έτους εις έτος, η οποία ανανεωνόταν κατ' έτος προφορικά με αναπροσαρμογή ενοικίου ― Κατά πόσο οι ενοικιαστές κατέστησαν θέσμιοι με τον τερματισμό της ενοικίασης, οπόταν δικαιοδοσία εκδίκασης της αγωγής είχε το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων και όχι το Επαρχιακό Δικαστήριο.

Το Επαρχιακό Δικαστήριο Λάρνακας απέρριψε τη θέση της εφεσείουσας εταιρείας ότι αυτή είχε καταστεί «θέσμιος ενοικιαστής» των δύο διαμερισμάτων που ενοικίαζε από τους εφεσίβλητους στην Αγία Νάπα, μετά τον τερματισμό της ενοικίασης και επομένως το Επαρχιακό Δικαστήριο Λάρνακας δεν είχε δικαιοδοσία να εκδικάσει την υπόθεση.

Το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε στα ακόλουθα: (α) ότι η συμφωνία ενοικίασης ανανεωνόταν κατ' έτος προφορικά, το δε ενοίκιο αναπροσαρμοζόταν κατόπιν συμφωνίας των μερών με κάθε προφορική κατ' έτος ανανέωση και (β) ότι η τελευταία συμφωνία ενοικίασης, ήτοι από 1.4.2003 μέχρι 31.3.2004, τερματίστηκε πριν τη λήξη, ήτοι τον Οκτώβριο του 2003, από την εφεσείουσα εταιρεία η οποία, ταυτόχρονα, εγκατέλειψε τα δύο διαμερίσματα, έχοντας τα κλειδιά των διαμερισμάτων στη διάθεση των εφεσιβλήτων, τα οποία, κλειδιά, όπως δεν αμφισβητείτο, οι τελευταίοι παρέλαβαν, από την εφεσείουσα, επίσης πριν τη λήξη, ήτοι στις 29.3.2004.

Το πρωτόδικο Δικαστήριο αφού, για τους λόγους που εξήγησε, έκρινε ότι είχε δικαιοδοσία να εκδικάσει την αγωγή, προχώρησε και, για τους λόγους που εξήγησε, απέρριψε την αξίωση των εφεσιβλήτων για £1.800 ως ληξιπρόθεσμα ενοίκια των δύο διαμερισμάτων ενώ, για τους λόγους που επίσης εξήγησε, αποδέχθηκε την αξίωσή τους για £1.335 για τις ζημιές και απώλειες που υπέστησαν τα δύο διαμερίσματα και ο εξοπλισμός τους και εξέδωσε απόφαση υπέρ τους για το εν λόγω ποσό, πλέον νόμιμο τόκο, από της καταχώρησης της αγωγής μέχρι εξοφλήσεως, πλέον έξοδα στην ανάλογη κλίμακα.

Η εφεσείουσα εταιρεία εφεσίβαλε την απόφαση προβάλλοντας ως λόγο έφεσης την ισχυριζόμενη έλλειψη δικαιοδοσίας του πρωτόδικου Δικαστηρίου να εκδικάσει την αγωγή, καθότι το θέμα που εγείρετο με αυτή ενέπιπτε στα πλαίσια της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων.

Αποφασίστηκε ότι:

Η εφεσείουσα εταιρεία ουδέποτε κατέστη θέσμιος ενοικιαστής σύμφωνα με τα αναμφισβήτητα γεγονότα, σε συνάρτηση με τα γεγονότα στα οποία κατέληξε το πρωτόδικο Δικαστήριο. Το 1998 ενοικίασε προφορικά τα δύο διαμερίσματα για ένα έτος, στη συνέχεια δε, η ενοικίαση ανανεωνόταν προφορικά για κάθε έτος, από την 1η Απριλίου κάθε έτους μέχρι την 31η Μαρτίου του επόμενου, με αναπροσαρμογή ενοικίου κατόπιν συμφωνίας των μερών με κάθε ανανέωση. Ουδέποτε επομένως, έγινε προφορική ενοικίαση για τέσσερα έτη. Η εφεσείουσα εταιρεία τερμάτισε την τελευταία ενοικίαση πριν τη λήξη, και, ταυτόχρονα, εγκατέλειψε τα δύο διαμερίσματα έχοντας τα κλειδιά στη διάθεση των εφεσιβλήτων. Αργότερα, επίσης πριν τη λήξη, οι εφεσίβλητοι παρέλαβαν τα κλειδιά των διαμερισμάτων από την εφεσείουσα εταιρεία. Με αυτά τα δεδομένα η εφεσείουσα εταιρεία δεν κατέστη θέσμιος ενοικιαστής κατά τον τερματισμό της τελευταίας ενοικίασης ούτε, βέβαια, κατά τη λήξη της.

Η έφεση απορρίφθηκε με έξοδα εις βάρος της εφεσείουσας.

Αναφερόμενη Υπόθεση:

Ιωάννης Κότσαπα & Υιοί v. Κυπριανού κ.ά. (2001) 1(Α) Α.Α.Δ. 261.

Έφεση.

Έφεση από την εφεσείουσα εναντίον της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λάρνακας, (Φιλίππου, Ε.Δ.), (Αγωγή Αρ. 1677/04), ημερομ. 28.9.06.

Γ. Ζαχαρίου, για την Εφεσείουσα.

Γ. Λουκαΐδης, για τους Εφεσίβλητους.

Cur. adv. vult.

ΚΡΑΜΒΗΣ, Δ.: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Γαβριηλίδης, Δ..

ΓΑΒΡΙΗΛΙΔΗΣ, Δ.: Με την υπ' αριθμό 1677/2004 αγωγή, που καταχώρησαν στο Ε.Δ. Λάρνακας, οι εφεσίβλητοι (ενάγοντες) αξίωσαν από την εφεσείουσα (εναγόμενη) £1.800, ως ληξιπρόθεσμα ενοίκια δύο επιπλωμένων διαμερισμάτων τους στην Αγία Νάπα, και £1.335 ως αποζημιώσεις για ζημιές ή και απώλειες στα εν λόγω διαμερίσματα ή και την επίπλωσή τους, νόμιμο τόκο και έξοδα.

Όπως διαπίστωσε το πρωτόδικο Δικαστήριο, από τη μαρτυρία προέκυψαν ως αναμφισβήτητα γεγονότα τα ακόλουθα: "(α) οι ενάγοντες ήταν οι ιδιοκτήτες δύο διαμερισμάτων που ευρίσκονταν σε κτιριακό συγκρότημα με το όνομα Μακρόνησος στην Αγία Νάπα, (β) ότι οι ενάγοντες τα είχαν ενοικιάσει το 1998 με προφορική συμφωνία ενοικίασης από έτος εις έτος στους εναγόμενους για να στεγάζουν εποχιακούς υπαλλήλους τους, (γ) η ενοικίαση λογιζόταν ότι θα άρχιζε κάθε 1^η Απριλίου εκάστου έτους και θα έληγε την 31^η Μαρτίου του επομένου έτους, (δ) το συμφωνηθέν ενοίκιο για την περίοδο από 1.04.2003 μέχρι 31.03.2004 ήταν Λ.Κ.2.800 και για τα δύο διαμερίσματα, (ε) τα κλειδιά του διαμερίσματος, όταν η ενοικίαση τερματίστηκε, οι ενάγοντες τα παρέλαβαν από τους εναγόμενους την 29.03.2004, (στ) οι ενάγοντες άμα τη παραλαβή των διαμερισμάτων και μετά από διαπίστωση ότι σε αυτά και στον εξοπλισμό τους είχαν προκληθεί ζημιές και απώλειες πέραν της φυσικής φθοράς ενημέρωσαν τους εναγόμενους διά του λογιστή και διευθυντή τους, οι οποίοι, όμως δεν αναγνώρισαν οποιαδήποτε ευθύνη και δεν ικανοποίησαν τις απαιτήσεις τους."

Από την αξιολόγηση της μαρτυρίας από το πρωτόδικο Δικαστήριο προέκυψε (α) ότι η συμφωνία ενοικίασης ανανεωνόταν κατ' έτος προφορικά, το δε ενοίκιο αναπροσαρμοζόταν κατόπιν συμφωνίας των μερών με κάθε προφορική κατ' έτος ανανέωση και (β) ότι η τελευταία συμφωνία ενοικίασης, ήτοι από 1.4.2003 μέχρι 31.3.2004, τερματίστηκε πριν τη λήξη, ήτοι τον Οκτώβριο του 2003, από την εφεσείουσα η οποία, ταυτόχρονα, εγκατέλειψε τα δύο διαμερίσματα, έχοντας τα κλειδιά των διαμερισμάτων στη διάθεση των εφεσιβλήτων, τα οποία, κλειδιά, όπως δεν αμφισβητείτο, οι τελευταίοι παρέλαβαν, από την εφεσείουσα, επίσης πριν τη λήξη, ήτοι στις 29.3.2004.

Ο δικηγόρος της εφεσείουσας εισηγήθηκε ότι το Ε.Δ. Λάρνακας δεν είχε δικαιοδοσία να εκδικάσει την αγωγή καθότι, όπως ήταν η εισήγησή του, η εφεσείουσα είχε, με τον τερματισμό της ενοικίασης, καταστεί «θέσμιος ενοικιαστής» και, συνακόλουθα, δικαιοδοσία να εκδικάσει την αγωγή είχε το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων. Αντίθετη ήταν η θέση του δικηγόρου των εφεσιβλήτων. Υποστήριξε ότι, ως είχαν τα γεγονότα, η εφεσείουσα ουδέποτε κατέστη θέσμιος ενοικιαστής και, επομένως, δικαιοδοσία να εκδικάσει την αγωγή είχε το Ε.Δ. Λάρνακας.

Με την ενώπιόν μας έφεση αμφισβητείται, με ένα μόνο λόγο έφεσης, η ορθότητα της απόφασης του πρωτόδικου Δικαστηρίου. Σύμφωνα με αυτό το λόγο: "Το Πρωτόδικο Δικαστήριο λανθασμένα αποφάσισε ότι έχει δικαιοδοσία να εκδικάσει την αγωγή καθότι το θέμα ενέπιπτε στα πλαίσια της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων." Και τούτο διότι: "α)...... Η ερμηνεία που το πρωτόδικο Δικαστήριο έδωσε στην έννοια θέσμιος ενοικιαστής δεν συνάδει με την ερμηνεία που προκύπτει από τον ίδιο το Νόμο καθότι τα επίδικα θέματα προέκυψαν κατά την περίοδο που οι εναγόμενοι ήταν θέσμιοι ενοικιαστές αφού η ενοικίαση τους ήταν από έτος σε έτος και ξεκίνησε το 1998 και ανανεωνόταν μέχρι και το 2004 οπότε και τερματίστηκε ή έληξε και ως εκ τούτου όλα τα επίδικα θέματα της παρούσας αγωγής εμπίπτουν στα πλαίσια της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Σχετική είναι η απόφαση στην Ιωάννης Κότσαπα & Υιοί ν. Κυπριανού κ.ά. (2001) 1(Α) Α.Α.Δ. 261. β) Το πρωτόδικο Δικαστήριο παραγνώρισε το γεγονός του ότι βάση του περί Συμβάσεων Νόμου δεν μπορεί να καταρτιστεί προφορική έγκυρη σύμβαση για μίσθωση ακινήτου για 4 χρόνια όπως στην παρούσα περίπτωση και ως εκ τούτου οι εναγόμενοι ήταν θέσμιοι ενοικιαστές και κατέληξε ότι είχε δικαιοδοσία να εκδικάσει την παρούσα αγωγή. γ) Το πρωτόδικο Δικαστήριο λανθασμένα παραγνώρισε τη μαρτυρία του ίδιου του ενάγοντα 2 ο οποίος ανέφερε ότι ανανέωναν τη σύμβαση κάθε τέλος του χρόνου κατόπιν νέων διαβουλεύσεων με τους εναγόμενους με αποτέλεσμα η πρώτη ενοικίαση να έχει λήξει και να καταστούν θέσμιοι ενοικιαστές οι εναγόμενοι."

Ο προβαλλόμενος λόγος έφεσης δεν ευσταθεί. Σύμφωνα με τα αναμφισβήτητα γεγονότα, σε συνάρτηση με τα γεγονότα στα οποία κατέληξε το πρωτόδικο Δικαστήριο, μετά την αξιολόγηση της μαρτυρίας, η εφεσείουσα ουδέποτε κατέστη θέσμιος ενοικιαστής. Είχε ενοικιάσει προφορικά τα δύο διαμερίσματα αρχικά, ήτοι το 1998, για ένα έτος, στη συνέχεια δε, η ενοικίαση ανανεωνόταν προφορικά, για κάθε έτος, από την 1^η Απριλίου κάθε έτους μέχρι την 31^η Μαρτίου του επόμενου, αφού το ενοίκιο αναπροσαρμοζόταν κατόπιν συμφωνίας των μερών με κάθε ανανέωση. Ουδέποτε, επομένως, έγινε προφορική ενοικίαση για τέσσερα έτη. Η εφεσείουσα τερμάτισε την τελευταία ενοικίαση, ήτοι την ενοικίαση για την περίοδο από 1.4.2003 μέχρι 31.3.2004, τον Οκτώβριο του 2003, ήτοι πριν τη λήξη, και, ταυτόχρονα, εγκατέλειψε τα δύο διαμερίσματα έχοντας τα κλειδιά στη διάθεση των εφεσιβλήτων. Αργότερα, στις 29.3.2004, επίσης πριν τη λήξη, οι εφεσίβλητοι παρέλαβαν τα κλειδιά των διαμερισμάτων από την εφεσείουσα. Με αυτά τα δεδομένα, θεωρούμε ότι η εφεσείουσα δεν κατέστη θέσμιος ενοικιαστής κατά τον τερματισμό της τελευταίας ενοικίασης ούτε, βέβαια, κατά τη λήξη της.

Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα εις βάρος της εφεσείουσας.

cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

	CyLaw \| Αναφορικά μ'εμάς \| Επικοινωνία