|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(2008) 1 ΑΑΔ 395
17 Απριλίου, 2008
[ΑΡΤΕΜΗΣ, ΦΩΤΙΟΥ, ΝΑΘΑΝΑΗΛ, Δ/στές]
ΜΙΧΑΛΑΚΗΣ Σ. ΣΧΙΖΑΣ,
Εφεσείων - Αιτητής,
ν.
1. ΜΑΡΙΟΥ ΑΔΑΜΟΥ,
2. ΘΕΟΦΙΛΟΥ ΑΔΑΜΟΥ,
Εφεσιβλήτων - Καθ' ων η αίτηση.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 237/2005)
Αποφάσεις και διατάγματα ― Διατάγματα διατακτικής μορφής (mandatory injunctions) ― Η έκδοσή τους επαφίεται στη διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου η οποία πρέπει να ασκείται δικαστικά με βάση ορισμένα κριτήρια και όχι αυθαίρετα ― Ποία είναι αυτά τα κριτήρια.
Αποφάσεις και διατάγματα ― Διάταγμα κατεδάφισης ― Κατασκευές και/ή τροποποιήσεις σε υποστατικό το οποίο εχρησιμοποιείτο ως εστιατόριο από πλευράς θέσμιου ενοικιαστή, προφανώς, με στόχο τη χρησιμοποίησή τους ως χώρο εστιάσεως ― Κατά πόσο το Δικαστήριο έπρεπε να προβεί στην έκδοση του διατάγματος κατεδάφισης το οποίο είχε ζητηθεί από τον ιδιοκτήτη στη βάση παραπόνου του για αλλαγή χρήσης του υποστατικού.
Οι εφεσίβλητοι ήσαν θέσμιοι ενοικιαστές υποστατικού στο χώρο του παλιού λιμανιού της Λεμεσού το οποίο εχρησιμοποιείτο ως ψαροταβέρνα. Ο εφεσείων, ιδιοκτήτης του υποστατικού, καταχώρησε στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων Λεμεσού - Πάφου δύο υποθέσεις ζητώντας (α) δήλωση του Δικαστηρίου ότι οι εφεσίβλητοι κατασκεύασαν παράνομα πατάρι στο νότιο τμήμα του υποστατικού καθώς και σκάλα που οδηγεί σ' αυτό (β) διάταγμα κατεδάφισης των πιο πάνω κατασκευασμάτων (γ) γενικές και ειδικές αποζημιώσεις για παράνομη επέμβαση και (δ) οποιαδήποτε άλλη θεραπεία το δικαστήριο έκρινε πρέπουσα υπό τις περιστάσεις, πλέον έξοδα.
Το Δικαστήριο αρνήθηκε να εκδώσει το αιτούμενο διάταγμα κατεδάφισης, επιδίκασε στον εφεσείοντα £100 ως ονομαστικές αποζημιώσεις και απέρριψε την αξίωσή του για γενικές ή ειδικές αποζημιώσεις.
Με την παρούσα έφεση, ο εφεσείων, ουσιαστικά παραπονείται ότι εσφαλμένα το πρωτόδικο δικαστήριο δεν εξέδωσε διάταγμα κατεδάφισης της σκάλας που οδηγεί στο πατάρι και/ή οροφή της κουζίνας.
Οι εφεσίβλητοι υποστήριξαν την πρωτόδικη απόφαση αναφορικά με την άρνηση του Δικαστηρίου να εκδώσει το αιτούμενο διάταγμα κατεδάφισης. Καταχώρησαν και αντέφεση προσβάλλοντας την κατάληξη του Δικαστηρίου ότι υπήρξε παράβαση των όρων του ενοικιαστηρίου εγγράφου, συγκεκριμένα του όρου 15 αυτού ο οποίος, μεταξύ άλλων, απαγορεύει στον ενοικιαστή να τροποποιεί, μετατρέπει και/ή άλλως επεμβαίνει στη διαρίθμηση του υποστατικού, χωρίς εκ των προτέρων γραπτή συγκατάθεση του εφεσείοντος.
Αποφασίστηκε ότι:
Α. Αντέφεση
Η κατάληξη του Δικαστηρίου ότι οι μετατροπές στις οποίες προέβησαν οι εφεσίβλητοι στην κουζίνα ήταν τέτοιες που χρειαζόταν η εκ των προτέρων γραπτή συγκατάθεση του εφεσείοντος και εφόσον δεν την είχαν εξασφαλίσει παρέβηκαν τον όρο 15 του ενοικιαστηρίου εγγράφου είναι ορθή.
Β. Έφεση
1. Η έκδοση διαταγμάτων κατεδάφισης επαφίεται στη διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου η οποία πρέπει να ασκείται δικαστικά με βάση ορισμένα κριτήρια και όχι αυθαίρετα. Διάταγμα διατακτικής μορφής (mandatory injunction) εκδίδεται μόνο όπου (α) ο ενάγων δείχνει ότι υπάρχει πολύ δυνατή πιθανότητα να του προκληθεί σοβαρή ζημιά αν δεν επέμβει το δικαστήριο και (β) όπου η ζημιά που προκαλείται από την άρνηση έκδοσης του διατάγματος είναι τέτοια που δεν μπορεί να ικανοποιηθεί με αποζημιώσεις. (γ) Το δικαστήριο θα αρνηθεί τη θεραπεία αν η συμμόρφωση με το διάταγμα από τον εναγόμενο θα είναι παράνομη. Θα πρέπει επίσης να λαμβάνεται υπόψη και το κόστος που θα υποστεί ο ενάγων για σκοπούς συμμόρφωσης. (δ) Εάν το δικαστήριο θα κλίνει υπέρ της έκδοσης του διατάγματος, τότε θα πρέπει να εξεταστεί και το κατά πόσο ο εναγόμενος θα γνωρίζει ακριβώς τι πρέπει να κάνει.
Αναφορικά με το (γ) ανωτέρω, το γεγονός ότι θα στοιχίσει αρκετά στον εναγόμενο για να συμμορφωθεί με το διάταγμα, δυνατό να μην είναι εμπόδιο στην έκδοση του διατάγματος αν φανεί ότι ο εναγόμενος ενήργησε ετσιθελικά, παράνομα και ενάντια των δικαιωμάτων του ενάγοντος.
2. Τα πιο πάνω κριτήρια, εάν εφαρμοστούν στα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης οδηγούν στο συμπέρασμα ότι ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν εξέδωσε το αιτούμενο διάταγμα όσον αφορά τη στέγη της κουζίνας. Όσον αφορά όμως τη σκάλα που οδηγεί στη στέγη της κουζίνας και τα κάγκελα που τοποθετήθηκαν στη στέγη, εσφαλμένα το Δικαστήριο δεν εξέδωσε διάταγμα μετακίνησής τους. Η μετακίνηση της σκάλας και καγκέλων δεν εμποδίζει τους εφεσίβλητους από του να χρησιμοποιούν το υποστατικό για το σκοπό που έχει ενοικιασθεί, δηλαδή ως εστιατόριο. Αν οι εφεσίβλητοι επιθυμούν τέτοιες μετατροπές της στέγης της κουζίνας ώστε να χρησιμοποιείται κι' αυτή ως χώρος εστίασης, μπορούν να πράξουν τούτο, αφού (α) ζητήσουν τη γραπτή συγκατάθεση του εφεσείοντος και (β) εξασφαλίσουν τις αναγκαίες προς τούτο άδειες από την πολεοδομική αρχή και το Κυπριακό Οργανισμό Τουρισμού.
Η έφεση επιτράπηκε μερικώς με 2/3 των εξόδων όπως θα υπολογισθούν από τον πρωτοκολλητή. Η αντέφεση απορρίφθηκε.
Αναφερόμενες Υποθέσεις:
Morris v. Redland Bricks Ltd. [1970] A.C. 652,
Wrothams Park Estate Company v. Parkside Homes Ltd a.o. [1974] 2 All.E.R. 321.
Έφεση.
Έφεση από τον εφεσείοντα εναντίον της απόφασης του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λεμεσού (Καμμίτση, Πρ. Ε.Ε.Δ.), (Αρ. Αίτ. Κ.44/00, Κ.74/00), ημερομ. 9.6.05.
Χρ. Φ. Κληρίδης, για τον Εφεσείοντα.
Δ. Παπαχρυσοστόμου, για τους Εφεσίβλητους.
Cur. adv. vult.
ΑΡΤΕΜΗΣ, Δ.: Την ομόφωνη απόφαση του δικαστηρίου θα δώσει ο δικαστής Φωτίου.
ΦΩΤΙΟΥ, Δ.: Ο εφεσείων είναι ιδιοκτήτης ενός υποστατικού ευρισκομένου στην οδό Σααδί 1, Παλαιό Λιμάνι Λεμεσού και οι εφεσίβλητοι είναι θέσμιοι ενοικιαστές του εν λόγω υποστατικού. Ενοικίασαν το εν λόγω υποστατικό από τις 24/3/90 δυνάμει εγγράφου συμφωνίας και από 24/3/96 οι εφεσίβλητοι κατέστησαν θέσμιοι ενοικιαστές. Το υποστατικό χρησιμοποιείται έκτοτε ως εστιατόριο (ψαροταβέρνα) όπως εχρησιμοποιείτο και πριν από άλλο ενοικιαστή, γνωστό τότε ως ψαροταβέρνα Λαδάς. Επειδή ο εφεσείων έκρινε ότι οι εφεσίβλητοι προέβηκαν σε τέτοιες μετατροπές που ήταν κατά παράβαση όρων του ενοικιαστηρίου εγγράφου, καταχώρησε στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιασεων Λεμεσού-Πάφου δυο υποθέσεις, την Κ.44/00 στις 12/5/00 και την Κ.74/00 στις 4/9/00.
Με την πρώτη υπόθεση (Κ.44/2000) ζητούσε (α) δήλωση του Δικαστηρίου ότι οι εφεσίβλητοι χωρίς την άδεια του και «παράνομα έκτισαν και/ή κατασκεύασαν και/ή άλλως πατάρι εις το νότιον τμήμα της αίθουσας του υπό ενοικίαση εστιατορίου καθώς και την ανέγερση και κατασκευή σκάλας ήτις οδηγεί προς αυτό», (β) Διάταγμα όπως τα εν λόγω κατασκευάσματα κατεδαφισθούν και/ή άλλως επανέλθει το υποστατικό στην προτέραν του κατάσταση, (γ) γενικές και/ή ειδικές αποζημιώσεις για παράνομη επέμβαση και (δ) οιαδήποτε άλλη θεραπεία το δικαστήριο έκρινε πρέπουσα υπό τις περιστάσεις, πλέον έξοδα.
Με τη δεύτερη υπόθεση (αρ. Κ.74/2000) ζητούσε διάταγμα του δικαστηρίου που να διατάσσει τους εφεσίβλητους «όπως πάραυτα κλείσουν διά τοίχου την πόρταν η οποία ευρίσκεται εις τον νότιον τοίχον» του εν λόγω υποστατικού, (β) γενικές και/ή ειδικές αποζημιώσεις για παράνομη επέμβαση, (γ) οιαδήποτε άλλη θεραπεία το δικαστήριο έκρινε πρέπουσα και έξοδα.
Οι πιο πάνω υποθέσεις συνεκδικάσθηκαν. Το πρωτόδικο δικαστήριο, μετά από ακροαματική διαδικασία (περιλαμβανομένης και επιτόπιας εξέτασης), αποφάσισε ότι πράγματι οι εφεσίβλητοι προέβηκαν σε μετατροπές οι οποίες ήσαν κατά παράβαση των όρων του ενοικιαστηρίου εγγράφου, οι οποίοι όροι συνέχιζαν να είναι σε ισχύ παρόλο που οι εφεσίβλητοι ήσαν θέσμιοι ενοικιαστές, σύμφωνα με το Άρθρο 27(1) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου 23/83 ως έχει τροποποιηθεί. Το δικαστήριο αποφάνθηκε επίσης ότι «ο ιδιοκτήτης δεν ήταν υποχρεωμένος είτε από το Τεκμήριο 1 είτε άλλως πως, να δώσει λόγο στους ενοικιαστές γιατί επιθυμούσε να κλείσει το άνοιγμα.» Οι καθών δε συμμορφώθηκαν και ως εκ τούτου παραβίασαν και παραβιάζουν σαφή υποχρέωσή τους να κλείσουν την πόρτα ή άνοιγμα που ενώνει το επίδικο υποστατικό με τη γειτονική ιδιοκτησία. Εξέδωσε λοιπόν το δικαστήριο διάταγμα εναντίον των εφεσιβλήτων με το οποίο διατάσσονται να «κλείσουν διά τοίχου την πόρτα ή άνοιγμα» στο νότιο τοίχο του υποστατικού. Διατάχθηκαν περαιτέρω οι εφεσίβλητοι όπως καταβάλουν στον εφεσείοντα το ποσό των £100 ως ονομαστικές αποζημιώσεις. Η αξίωση του εφεσείοντα για γενικές ή ειδικές αποζημιώσεις απορρίφθηκε. Αναφορικά με τις μετατροπές στο πατάρι της κουζίνας και την παράνομα κατασκευασθείσα σκάλα που οδηγεί σ' αυτό και τα κάγκελα, το πρωτόδικο δικαστήριο αρνήθηκε να εκδώσει το αιτούμενο διάταγμα για μετακίνηση τους.
Με την παρούσα έφεση ο εφεσείων ουσιαστικά παραπονείται ότι εσφαλμένα το πρωτόδικο δικαστήριο δεν εξέδωσε διάταγμα κατεδάφισης της σκάλας που οδηγεί στο πατάρι και/ή οροφή της κουζίνας. Απλώς με το δεύτερο λόγο έφεσης προσβάλλεται η αιτιολογία που έδωσε το δικαστήριο, ότι δηλαδή δεν είναι εφικτή η επαναφορά του παταριού διότι δεν είναι δυνατό να ανευρεθούν τα παλιά υλικά και με τον τρίτο λόγο ότι αν κατεδαφιστεί το πατάρι, δε θα μπορεί το υποστατικό να λειτουργεί για το σκοπό που ενοικιάστηκε.
Από πλευράς τους οι εφεσίβλητοι, πέραν της υποστήριξης της απόφασης του πρωτόδικου ως ορθής όσον αφορά την άρνηση έκδοσης του αιτούμενου διατάγματος κατεδάφισης, καταχώρησαν και αντέφεση με την οποία προσβάλλουν την κατάληξη του δικαστηρίου ότι υπήρξε παράβαση των όρων του ενοικιαστηρίου εγγράφου.
Όπως έχουν οι λόγοι της αντέφεσης είμαστε της άποψης ότι θα πρέπει πρώτα να εξεταστεί αυτή, αφού, αν αυτή επιτύχει, τότε δεν τίθεται θέμα εξέτασης αν ορθά ή όχι αρνηθηκε το πρωτόδικο δικαστήριο να εκδώσει τα αιτούμενα από τον εφεσείοντα διατάγματα.
Το πρωτόδικο δικαστήριο στήριξε τα ευρήματα του στα όσα κατάθεσε ο εφεσείων και οι μάρτυρες του τους οποίους έκρινε αξιόπιστους. Με τους λόγους αντέφεσης δεν προσβάλλονται τα ευρήματα αξιοπιστίας. Απλώς προβάλλεται ο ισχυρισμός ότι αυτό, που σύμφωνα με τη μαρτυρία, περιλαμβανομένης και αυτής του εφεσείοντα, έπραξαν οι εφεσίβλητοι, δεν αποτελεί παράβαση όρων του ενοικιαστηρίου εγγράφου, αλλά συμμόρφωση με τους όρους εκείνους που υποχρέωναν αυτούς όπως έχουν, με δικές τους δαπάνες, το υποστατικό σε καλή κατάσταση και να επιδιορθώνουν όλες τις βλάβες, είτε αυτές προέρχονται από φυσική φθορά είτε άλλως πως, όπως και την υδραυλική, αποχετευτική, ηλεκτρική και γενικά όλες τις εγκαταστάσεις του υποστατικού σε καλή και λειτουργήσιμη κατάσταση. Αναφέρθηκε ειδικότερα ο συνήγορος στους όρους 7 και 11 του ενοικιαστηρίου εγγράφου, οι οποίοι έχουν ως ακολούθως:
«7. Ο ενοικαστής οφείλει να διατηρεί το υποστατικόν, ιδίαις αυτού δαπάναις, εις οίαν αρίστην κατάστασιν το παρέλαβεν και να επιδιορθώνει απάσας τυχόν βλάβας εις αυτό είτε προερχομένας εκ φυσικής φθοράς (fair wear & tear) είτε άλλως πως
..........................
11. Ο ενοικιαστής οφείλει, ιδίαις αυτού δαπάναις, να διατηρή την υδραυλικήν, αποχετευτική και ηλεκτρικήν εγκατάστασιν και γενικώς άπασας τας εγκαταστάσεις του υποστατικού εν καλή και λειτουργήσιμη καταστάσει και να καταβάλλη όλα τα τέλη δια την κατανάλωσιν του νερού και ηλεκτρισμού, τα τηλεφωνικά τέλη και οιαδήποτε τέλη, φόρων, δικαιώματα και/ή άλλης σχέσεως εχόντων με την λειτουργίαν του υποστατικού ως εστιατορίου.»
Ο όρος 15 του ενοικιαστηρίου εγγράφου, τον οποίο το πρωτόδικο δικαστήριο κατέληξε ότι παρέβηκαν οι εφεσίβλητοι, έχει ως εξής:
«15. Ο Ενοικιαστής δεν δικαιούται να τροποποιή, μετατρέπη, επεμβαίνη, και/ή άλλως εις την κατασκευήν ή διαρρύθμισιν του υποστατικού ή των συστατικών αυτού πραγμάτων, παραρτημάτων ή εξαρτημάτων ή προβαίνει εις οιασδήποτε προσθήκας ή βλάψει ή επέμβη ή τροποποιήση και/ή άλλως τους τοίχους, τα πατώματα ή την στέγην του υποστατικού άνευ της γραπτής προς τούτο συγκαταθέσεως του Ιδιοκτήτου.
Πάσα τοιαύτη μετατροπή, τροποποίησις ή προσθήκη εις το υποστατικόν θα ανήκη αποκλειστικώς εις τον Ιδιοκτήτην άνευ οιασδήποτε πληρωμής οιουδήποτε ποσού προς τον Ενοικιαστήν.
Νοείται ότι ο Ενοικιαστής, επί τη εκπνοή ή τη καθ' οιονδήποτε τρόπον λήξει ή τω τερματισμώ της παρούσης συμβάσεως οφείλει να επαναφέρη το υποστατικόν, ιδίαις αυτού δαπάναις, εις την αρχικήν κατάστασιν αυτού εάν κληθή προς τούτο παρά του Ιδιοκτήτου.»
Το ερώτημα που ακολουθεί είναι κατά πόσο οι εργασίες στις οποίες προέβηκαν οι εφεσίβλητοι στο υποστατικό και συγκεκριμένα στην κουζίνα αυτού, είναι τέτοιες που αποτελούν απλώς επιδιορθώσεις που σύμφωνα με τον ευπαίδευτο συνήγορό τους είχαν δικαίωμα (παράλληλα και υποχρέωση) να προβούν σύμφωνα με τους όρους 7 και 11 του ενοικιαστηρίου εγγράφου ή τροποποιήσεις, μετατροπές κ.λ.π. με την έννοια του όρου 15 για τις οποίες ήταν αναγκαία η γραπτή συγκατάθεση του ιδιοκτήτη (εφεσείοντα).
Σχετικά με το τι κατασκεύασαν οι εφεσίβλητοι, το πρωτόδικο δικαστήριο αποφάσισε τα ακόλουθα:
«Το επίδικο είναι πετρόκτιστο, με οροφή από κεραμίδια. Εσωτερικά, αποτελείται από ένα χώρο εστιάσεως που είναι και το μεγαλύτερο μέρος του υποστατικού, και στη νότια πλευρά ευρίσκεται η κουζίνα, η οποία χωρίζεται από το χώρο εστιάσεως με τοίχο. Πάνω από τη κουζίνα, υπάρχει πατάρι στο οποίο είναι τοποθετημένα τραπέζια και καρέκλες. Στη νότια πλευρά το επίδικο εφάπτεται υποστατικού άλλης ιδιοκτησίας. Τα δύο υποστατικά συγκοινωνούν μέσω ενός ανοίγματος στη μεταξύ τους τοιχοποιία, από τη νότια πλευρά του επίδικου, μέσα στη κουζίνα. Το άνοιγμα έκανε προηγούμενος ενοικιαστής και υπήρχε όταν οι Καθ' ων η Αίτηση ενοικίασαν το επίδικο. Το διπλανό υποστατικό χρησιμοποιείται από τους ενοικιαστές ως αποθηκευτικός χώρος για το επίδικο. Το υποστατικό αυτό έχει άλλη πρόσβαση, από άλλη πόρτα στην πρόσοψη του. Ο ιδιοκτήτης ζήτησε από τους ενοικιαστές του επίδικου, οι οποίοι τυγχάνουν ενοικιαστές και του γειτνιάζοντος υποστατικού (αρχικά ο Καθ' ου η Αίτηση 2 και σήμερα ο Καθ' ού η Αίτηση 1), να κλείσουν αυτό το άνοιγμα, παράκληση που δεν είχε εισακουστεί, εξ' ου και η κατάληξη ενώπιον του Δικαστηρίου. Σχετική πρόνοια περιλήφθηκε στο μεταξύ τους ενοικιαστήριο έγγραφο.
Το καλοκαίρι του 1999 οι ενοικιαστές προέβησαν σε μετατροπές στο επίδικο, χωρίς την άδεια του ιδιοκτήτη, οι οποίες συνίσταντο στην αφαίρεση της οροφής ή καλύμματος της κουζίνας και κατασκευής νέου με καινούργια υλικά στο ίδιο μέρος και με τις ίδιες διαστάσεις, το εξωτερικό άνωθεν μέρος του οποίου είναι βατό, στη τοποθέτηση κάγκελων στο πλάι για να μην είναι ανοικτό προς το κενό και στην κατασκευή ξύλινης σκάλας που λειτουργεί ως πρόσβαση σ' αυτό. Εφόσον έχουμε πιστέψει τη μαρτυρία του Αιτητή, τον οποίο έχουμε χαρακτηρίσει ως αξιόπιστο και σαφή μάρτυρα, και η μαρτυρία του ενισχύθηκε από τη μαρτυρία του κ. Αγαθαγγέλου αναφορικά με τη κατάσταση του επίδικου πριν τις επιδιορθώσεις ή αλλαγές στις οποίες προέβησαν οι ενοικιαστές, πιστεύουμε τον κ. Σχίζα ότι δεν υπήρχε σκάλα στο επίδικο πριν το 2000 η οποία να προσφέρει πρόσβαση στην οροφή της κουζίνας.
Την ίδια περίοδο έγιναν επιδιορθώσεις της κυρίως οροφής του επίδικου. Για τις επιδιορθώσεις και κατασκευές αυτές δεν έχει εκδοθεί άδεια είτε οικοδομής είτε πολεοδομική και δεν δόθηκε η συγκατάθεση του ιδιοκτήτη, γραπτή ή προφορική. Οι ενοικιαστές χρησιμοποίησαν, για κάποιο χρονικό διάστημα τουλάχιστον, την οροφή της κουζίνας, η οποία είχε διαμορφωθεί σε πατάρι, ως χώρο εστιάσεως, χωρίς να εξασφαλιστεί άδεια οικοδομής ή πολεοδομική άδεια και χωρίς να συμμορφωθούν με τυς όρους της Πυροσβεστικής Υπηρεσίας για τέτοια χρήση.
Ο Κ.Ο.Τ. είχε επιβάλει όρους στους ενοικιαστές του επίδικου για την ανανέωση της άδειας λειτουργίας ως κέντρου αναψυχής, κατηγορίας εστιατορίου, όπως γίνουν επιδιορθώσεις στην οροφή του μαγειρείου, ελαιοχρωματισμός στο μαγειρείο και καθαρισμός της εστίας απορροφήσεων οσμών και ατμών, δηλαδή του εξαερισμού. Οι ενοικιαστές, από τη στιγμή που αναγκάζονταν να προβούν σε έξοδα, αποφάσισαν να κάνουν ανακατασκευή της οροφής με τρόπο ώστε να γίνει καλλωπισμός του χώρου και να είναι βατή, για να υπάρχει η δυνατότητα χρήσης της είτε ως αποθηκευτικού χώρου είτε ως χώρου εστιάσεως.»
Αναφορικά με το κατά πόσο οι εν λόγω καταστάσεις ήσαν κατά παράβαση όρων του ενοικιαστηρίου εγγράφου, το πρωτόδικο δικαστήριο ανάφερε τα εξής:
«Έχουμε ήδη εύρει ότι οι ενοικιαστές έχουν προβεί σε κατασκευές στο επίδικο, αφού αντικατάστησαν το κάλυμμα της κουζίνας με νέο και κατασκεύασαν σκάλα. Η ρήτρα 15 του ενοικιαστηρίου εγγράφου Τεκμήριο 1, η οποία τυγχάνει εφαρμογής στη θέσμια ενοικίαση όπως εξηγούμε πιο πάνω, είναι σαφής και ξεκάθαρη. Ακόμα και εάν θεωρήσουμε ότι με τη στέγη του υποστατικού εννοεί τη κυρίως οροφή και δεν περιλαμβάνεται σ' αυτό τον ορισμό το κάλυμμα της κουζίνας, αυτό δεν μπορεί παρά να εμπίπτει στα παραρτήματα και/ή στα συστατικά του επίδικου πράγματα. Οι ενοικιαστές προέβησαν σ' αυτές τις κατασκευές καθώς και στη τροποποίηση της οροφής του επίδικου, κάτι που επίσης καλύπτεται από τη ρήτρα 15, χωρίς τη συγκατάθεση του ιδιοκτήτη. Ως εκ τούτου, οι ενοικιαστές παραβίασαν την υποχρέωση τους που πηγάζει από την εν λόγω ρήτρα.
Οι πρόνοιες της ρήτρας 7 δεν απαλλάσσουν τους ενοικιαστές, αφού αποδεχόμενοι με το έγγραφο τους ότι παρέλαβαν το υποστατικό σε άριστη κατάσταση τον Μάρτιο 1990 (ρήτρα 6), απέκλεισαν τη δυνατότητα κατάληξης στο συμπέρασμα ότι το κάλυμμα της κουζίνας έχριζε ολοκληρωτικής αντικατάστασης το 1999 λόγω φυσικής φθοράς. Όσον αφορά τη ρήτρα 11 του Τεκμηρίου 1, δεν υπάρχει ενώπιον μας ικανοποιητική μαρτυρία ότι η υδραυλική και ηλεκτρική εγκατάσταση ήταν σε τέτοια άσχημη κατάσταση, που για να υπάρχει συμμόρφωση των ενοικιαστών με την υποχρέωση τους δυνάμει της ρήτρας 11, έπρεπε να τις αλλάξουν εξ' ολοκλήρου, αντικαθιστώντας, αναγκαστικά για να το κάμουν αυτό, το κάλυμμα της κουζίνας.»
Εξετάζοντας την πρωτόδικη απόφαση καταλήγουμε ότι ορθά κατέληξε το δικαστήριο ότι οι μετατροπές και κατασκευές που δημούργησαν οι εφεσίβλητοι στην κουζίνα ήταν τέτοιες που χρειαζόταν η εκ των προτέρων γραπτή συγκατάθεση του εφεσείοντα και εφόσον δεν την είχαν εξασφαλίσει παρέβηκαν τον όρο 15 του ενοικιαστηρίου εγγράφου. Επομένως η αντέφεση απορρίπτεται.
Στρεφόμαστε λοιπόν στην έφεση, η ουσία της οποίας είναι ότι εσφαλμένα το πρωτόδικο δικαστήριο δεν εξέδωσε διάταγμα κατεδάφισης των κατασκευών (επιδιορθώσεις που αφορούν την κουζίνα). Επί του προκειμένου το πρωτόδικο δικαστήριο είπε τα ακόλουθα:
«Παραμένει τώρα το ερώτημα, τι θεραπεία μπορεί να δώσει το Δικαστήριο ως αποτέλεσμα αυτών των ευρημάτων και υπό το φως των περιστάσεων της υπόθεσης. Είναι φανερό από την ενώπιον μας μαρτυρία, ότι το παράπονο του ιδιοκτήτη είναι πως οι ενοικιαστές έκαμαν τέτοιες κατασκευές ή τροποποιήσεις ούτως ώστε να αλλάξουν τη χρήση του καλύμματος της κουζίνας και να το χρησιμοποιούν ως χώρο εστιάσεως. Κατέθεσε ότι το παράπονο του είναι η αλλαγή χρήσης. Ταυτόχρονα όμως, δε ζητά να απαγορεύσουμε στους ενοικιαστές να χρησιμοποιούν αυτό το πατάρι ως χώρο εστιάσεως, παρόλο που ο μάρτυρας του κ. Σαββίδης κατέθεσε ενώπιον μας ότι για την αλλαγή χρήσης ενός χώρου απαιτείται πολεοδομική άδεια, η οποία, κατ' ομολογίαν του κ. Αδάμου δεν έχει εξασφαλιστεί, και παρόλο που ο ίδιος ο Καθ' ου η Αίτηση 1 κατέθεσε ότι, από τη πληροφόρηση που έχει από τον Κ.Ο.Τ., δεν δικαιούται να χρησιμοποιεί το πατάρι ως χώρο εστιάσεως. Ο Αιτητής ζητά από το Δικαστήριο να διατάξουμε τη κατεδάφιση του παταριού και της σκάλας που οδηγεί σ' αυτό και την επαναφορά του επίδικου στη προτέρα κατάσταση. Η επαναφορά όμως δεν είναι εφικτή, αφού δεν είναι δυνατόν να ανεβρεθούν τα παλαιά υλικά και να συναρμολογηθούν σε κάλυμμα της κουζίνας και σε ηλεκτρική και υδραυλική εγκατάσταση. Από την άλλη, εάν διατάξουμε τους ενοικιαστές να κατεδαφίσουν το πατάρι και δεν είμαστε σε θέση για τους λόγους που εξηγήσαμε να τους διατάξουμε να το αντικαταστήσουν με το παλαιό, δεν θα μπορεί να λειτουργήσει το επίδικο για το σκοπό για τον οποίο ενοικιαστηκε. Για τον ίδιο λόγο, δεν μπορούμε ούτε να εκδώσουμε διάταγμα σύμφωνα με την επιφύλαξη της ρήτρας 15 του Τεκμηρίου 1.»
Σύμφωνα με τη νομολογία και τα σχετικά συγγράμματα, η εκδοση ενός διατάγματος είναι πάντοτε στη διακριτική ευχέρεια του δικαστηρίου η οποία όμως πρέπει να ασκείται δικαστικά με βάση ορισμένα κριτήρια και όχι αυθαίρετα. Ειδικά για διατάγματα διατακτικής μορφής (mandatory injunctions) στο σύγγραμμα Clerk & Lindsell on Torts, 16η έκδοση σελ. 328 παράγραφο 7-06 παρατίθενται κριτήρια τα οποία βοηθούν το δικαστήριο στην άσκηση της διακριτικής του ευχέρειας. Τα κριτήρια αυτά, περιληπτικά έχουν ως ακολούθως: Διάταγμα διατακτικής μορφής εκδίδεται μόνο όπου (α) ο ενάγων δείχνει ότι υπάρχει πολύ δυνατή πιθανότητα να του προκληθεί σοβαρή ζημιά αν δεν επέμβει το δικαστήριο και (β) όπου η ζημιά που προκαλείται από την άρνηση έκδοσης του διατάγματος είναι τέτοια που δεν μπορεί να ικανοποιηθεί με αποζημιώσεις. (γ) Το δικαστήριο θα αρνηθεί τη θεραπεία αν η συμμόρφωση με το διάταγμα από τον εναγόμενο θα είναι παράνομη. Θα πρέπει επίσης να λαμβάνεται υπόψη και το κόστος που θα υποστεί ο ενάγων για σκοπούς συμμόρφωσης. (Morris ν. Redland Bricks Ltd. [1970] A.C. 652). (δ) Εάν το δικαστήριο θα κλίνει υπέρ της έκδοσης του διατάγματος, τότε θα πρέπει να εξεταστεί και το κατά πόσο ο εναγόμενος θα γνωρίζει ακριβώς τι πρέπει να κάνει.
Αναφορικά με το (γ) πιο πάνω, το γεγονός ότι θα στοιχίσει αρκετά στον εναγόμενο για να συμμορφωθεί με το διάταγμα, δυνατό να μην είναι εμπόδιο στην έκδοση του διατάγματος αν φανεί ότι ο εναγομενος ενήργησε ετσιθελικά, παράνομα και ενάντια των δικαιωμάτων του ενάγοντα. Σχετική με το θέμα είναι και η υπόθεση Wrothams Park Estate Company ν. Parkside Homes Ltd a.o. [1974] 2 All E.R. 321 σελ 336 όπου φαίνεται ότι ακόμα και εκεί που ο εναγόμενος επίσπευσε την ανέγερση, παρά τη διαμαρτυρία του ενάγοντα, δεν υπάρχει γενικός κανόνας ότι πρέπει να εκδοθεί το διάταγμα. Το θέμα παραμένει στη διακριτική ευχέρεια του δικαστηρίου. Απλώς το γεγονός αυτό, σε κατάλληλη υπόθεση, μπορεί να ληφθεί υπόψη εναντίον του εναγομένου ούτως ώστε να εκδοθεί το αιτούμενο διάταγμα.
Στρεφόμενοι στα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης και εφαρμόζοντας τα πιο πάνω κριτήρια, έχουμε καταλήξει ότι το πρωτόδικο δικαστήρο ορθά δεν εξέδωσε το αιτούμενο διάταγμα όσον αφορά τη στέγη της κουζίνας. Δεν υπάρχει κανένας καλός λόγος να διαταχθούν οι εφεσίβλητοι να αφαιρέσουν μια καθόλα ασφαλή και καλαίσθητη στέγη και να επαναφέρουν μια στέγη με πρόχειρα υλικά. Όσον αφορά όμως τη σκάλα που οδηγεί στη στέγη της κουζίνας και τα κάγκελα που έχουν τοποθετηθεί στη στέγη, προφανώς για να μετατραπεί αυτή σε χώρο εστίασης, ενόψει του ότι φάνηκε ότι η ενέργεια αυτή των εφεσιβλήτων έγινε όχι μόνο χωρίς τη γραπτή συγκατάθεση του εφεσείοντα αλλά και χωρίς τις αναγκαίες πολεοδομικές άδειες, καταλήγουμε ότι εσφαλμένα το πρωτόδικο δικαστήριο δεν εξέδωσε διάταγμα μετακίνησης της σκάλας και των καγκέλων. Η μετακίνηση της σκάλας και καγκέλων δεν εμποδίζει τους εφεσίβλητους από του να χρησιμοποιούν το υποστατικό για το σκοπό που έχει ενοικιασθεί, δηλαδή ως εστιατόριο. Αν οι εφεσίβλητοι επιθυμούν τέτοιες μετατροπές της στέγης της κουζίνας ώστε να χρησιμοποιείται κι' αυτή ως χώρος εστίασης, μπορούν να πράξουν τούτο, αφού (α) ζητήσουν τη γραπτή συγκατάθεση του εφεσείοντα και (β) εξασφαλίσουν τις αναγκαίες προς τούτο άδειες από την πολεοδομική αρχή και το Κυπριακό Οργανισμό Τουρισμού.
Με βάση όλα τα παραπάνω η έφεση επιτυγχάνει μερικώς με τα 2/3 των εξόδων όπως θα υπολογισθούν από τον πρωτοκολλητή. Η πρωτόδικη απόφαση όσον αφορά την άρνηση έκδοσης διατάγματος μετακίνησης της σκάλας και των καγκέλων παραμερίζεται.
Εκδίδεται διάταγμα με το οποίο οι εφεσίβλητοι διατάσσονται όπως κατεδαφίσουν και/ή αφαιρέσουν τη σκάλα που οδηγεί στην οροφή της κουζίνας καθώς επίσης και τα κάγκελα που έχουν τεθεί στην οροφή αυτής.
Η έφεση επιτρέπεται μερικώς με 2/3 των εξόδων όπως θα υπολογισθούν από τον πρωτοκολλητή. Η αντέφεση απορρίπτεται.