|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(2007) 1 ΑΑΔ 564
23 Μαΐου, 2007
[ΑΡΤΕΜΙΔΗΣ, Π., ΚΡΟΝΙΔΗΣ, ΗΛΙΑΔΗΣ, Δ/στές]
1. ΣΑΒΒΑΣ ΙΑΚΩΒΟΥ ΔΗΜΗΤΡΙΟΥ,
2. ΧΡΥΣΟΣΤΟΜΟΣ ΙΑΚΩΒΟΥ ΔΗΜΗΤΡΙΟΥ,
Εφεσείοντες,
ν.
ΠΑΝΔΩΡΑ ΕΠΕΝΔΥΣΕΙΣ ΛΤΔ.,
Εφεσίβλητης.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 384/2005)
Συμβάσεις ? Σύμβαση πώλησης ακινήτου ? Ειδική εκτέλεση ? Διαταγή για ειδική εκτέλεση της σύμβασης η οποία είχε παραβιασθεί από τους πωλητές ? Επικυρώθηκε κατ' έφεση.
Απόδειξη ? Έγγραφα ? Επιστολές με την ένδειξη «άνευ βλάβης» ?Κατά πόσο αποτελούσαν αποδεκτή μαρτυρία.
Ακίνητη ιδιοκτησία ? Πώληση ακινήτου (χωραφιού) από τους δύο έχοντες ίσα μερίδια συνιδιοκτήτες του ? Κατά πόσο ήταν αναγκαία η τήρηση των προνοιών ??? Άρθρου 25(2) του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224.
Η εφεσίβλητη εταιρεία αξίωνε με την αγωγή της ειδική εκτέλεση πωλητήριου εγγράφου, ημερ. 16/11/2001, δυνάμει του οποίου οι δύο εφεσείοντες της πώλησαν κτήμα τους στην Πάφο για το ποσό των £225.000,00. Οι εφεσείοντες ισχυρίστηκαν πως η σύμβαση δεν τιμήθηκε από την εφεσίβλητη εταιρεία η οποία, σύμφωνα με τους ισχυρισμούς τους στο Δικαστήριο, αρνήθηκε να καταβάλει σε ένα έκαστο εξ αυτών τη συμφωνηθείσα προκαταβολή των £50.000,00.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο αποδέχθηκε τη μαρτυρία που παρουσιάστηκε εκ μέρους της εφεσίβλητης εταιρείας ότι οι εφεσείοντες αρνήθηκαν να παραλάβουν τις επιταγές της προκαταβολής, προβάλλοντας ως λόγο άρνησης την υποχρέωσή τους να πληρώσουν το φόρο κεφαλαιουχικών κερδών, τον οποίο προφανώς δεν είχαν υπόψη τους. Τότε η εταιρεία απέστειλε προς τον καθένα από αυτούς σχετική επιστολή, επισυνάπτοντας στην κάθε μια επιταγή για £50.000,00. Οι επιταγές δεν εξαργυρώθηκαν από τους εφεσείοντες. Το Δικαστήριο εξέδωσε διάταγμα για ειδική εκτέλεση της συμφωνίας με την καταβολή του συμφωνηθέντος τιμήματος και απέρριψε την ανταπαίτηση των εφεσειόντων.
Οι εφεσείοντες εφεσίβαλαν την απόφαση. Ο δικηγόρος τους ανέπτυξε ενώπιον του Εφετείου τα ακόλουθα δύο νομικά σημεία:
1. Το περιεχόμενο των προαναφερομένων επιστολών δεν μπορούσε να αποτελέσει μέρος του αποδεικτικού υλικού, εφόσον σ' αυτές υπήρχε η ένδειξη «άνευ βλάβης».
2. Δεν διασφαλίστηκαν οι πρόνοιες του Άρθρου 25(2) του Κεφ. 224, το οποίο εισάγει ειδικές διατάξεις για την πώληση ιδανικών μεριδίων επί ακίνητης ιδιοκτησίας.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Η μαρτυρία που είχε το Δικαστήριο ενώπιόν του ήταν καθαρή και σχεδόν αναντίλεκτη υπέρ των θέσεων της εφεσίβλητης. Εν πάση περιπτώσει οι επιστολές αυτές κατατέθηκαν κοινή συναινέσει ως μέρος των πραγματικών γεγονότων, ότι δηλαδή στάληκαν, χωρίς όμως να γίνει αποδεκτό το περιεχόμενο τους από τους εφεσείοντες. Η άποψη του Δικαστηρίου πως, και το περιεχόμενό τους θα μπορούσε να αποτελέσει μέρος της μαρτυρίας, είναι ορθή. Η αποστολή των επιταγών δεν αφορούσε διαπραγμάτευση οποιασδήποτε εκκρεμούσας συναλλαγής, αλλά πραγματική τήρηση των όρων της επίδικης σύμβασης.
2. Οι δύο εφεσείοντες ήσαν οι μόνοι συνιδιοκτήτες, κατά 1/2 μερίδιο, ολοκλήρου του κτήματος. Δεν είναι η περίπτωση πώλησης ιδανικού ή ιδανικών μεριδίων από τους ιδιοκτήτες τους, ενώ υπάρχουν και άλλοι ιδιοκτήτες άλλων μεριδίων που δεν έχουν συμφωνήσει στην πώληση.
Η έφεση απορρίφθηκε με £2.000 έξοδα εις βάρος των εφεσειόντων.
Έφεση.
Έφεση από τους εφεσείοντες εναντίον της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Πάφου (Υπόθ. Αρ. 1658/02), ημερομ. 7.12.05.
Π. Αγγελίδης, για τους Εφεσείοντες.
Α. Δημητριάδης, για την Εφεσίβλητη.
Εx tempore
ΑΡΤΕΜΙΔΗΣ, Π.: Οι δύο εφεσείοντες είναι συνιδιοκτήτες χωραφιού στην επαρχία Πάφου κατά ½ ιδανικά μερίδια. Δυνάμει πωλητηρίου εγγράφου, ημερ. 16.11.2001, πώλησαν το κτήμα τους στην εφεσίβλητη εταιρεία για το ποσό των £225.000,00. Σύμφωνα με όρο του πιο πάνω εγγράφου στις 19.11.2001 η εφεσίβλητη όφειλε να καταβάλει σε ένα έκαστο των εφεσειόντων £50.000,00 έναντι της συμφωνηθείσας τιμής. Το πωλητήριο έγγραφο κατατέθηκε στο κτηματολόγιο Πάφου για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης στις 19.11.2001. Οι εφεσείοντες ισχυρίστηκαν πως η σύμβαση δεν τιμήθηκε από την εφεσίβλητη εταιρεία η οποία, καθώς ισχυρίστηκαν στο Δικαστήριο, αρνήθηκε να τους καταβάλει τη συμφωνηθείσα προκαταβολή. Αντίθετα η εφεσίβλητη αξίωνε με την αγωγή της ειδική εκτέλεση της σύμβασης, την οποία τίμησε πλήρως, ενώ οι εφεσείοντες δήλωση του Δικαστηρίου πως η σύμβαση κατέστη άκυρη, για το λόγο που αναφέρουμε πιο πάνω.
Η υπόθεση προχώρησε στην ακρόαση. Ο Πρόεδρος του Δικαστηρίου έκρινε πως η μαρτυρία που παρουσιάστηκε εκ μέρους της εφεσίβλητης συνιστούσε την καθαρή αλήθεια. Διαβάζοντας την απόφαση του Προέδρου, και τα σχετικά πρακτικά της υπόθεσης, διαπιστώνουμε πως η κρίση του είναι απόλυτα ορθή. Είχε ενώπιον του μαρτυρία, εκ μέρους της εφεσίβλητης, πως οι εφεσείοντες είχαν ειδοποιηθεί να παρουσιαστούν στα γραφεία της στις 19.11.2001 για να παραλάβουν τις επιταγές τους, κάτι που δεν έπραξαν. Ο νομικός σύμβουλος της εφεσίβλητης είπε στη μαρτυρία του πως, εφόσον οι εφεσείοντες δεν ήλθαν στις 19.11.2001 για να παραλάβουν τις επιταγές τους επικοινώνησε μαζί τους και διευθετήθηκε να έλθουν στις 22 του ίδιου μήνα. Πράγματι οι εφεσείοντες ήλθαν στην προκαθορισμένη συνάντηση αλλά αρνήθηκαν να παραλάβουν τις επιταγές. Ως λόγο της άρνησης τους πρόβαλαν την υποχρέωση τους να πληρώσουν το φόρο κεφαλαιουχικών κερδών, τον οποίο προφανώς δεν είχαν υπόψη τους. Ζήτησαν μάλιστα από το μάρτυρα να πληρώσει το φόρο η εφεσίβλητη εταιρεία. Εκ μέρους της εταιρείας ο μάρτυρας αρνήθηκε και επέμεινε στην τήρηση των όρων της σύμβασης. Οι εφεσείοντες υποσχέθηκαν πως θα επέστρεφαν αργότερα την ίδια ημέρα αλλά δεν εμφανίστηκαν. Ο μάρτυρας ετοίμασε τότε σχετική επιστολή προς τον καθένα από τους εφεσείοντες, επισυνάπτοντας στην κάθε μια επιταγή για £50.000,00. Οι επιστολές στάληκαν με ασφαλισμένο ταχυδρομείο. Οι επιταγές δεν εξαργυρώθηκαν από τους εφεσείοντες.
Ο δικηγόρος των εφεσειόντων υιοθέτησε το περίγραμμα αγόρευσης του και ανέπτυξε ενώπιον μας δύο νομικά σημεία. Το πρώτο αφορά στο γεγονός πως στις επιστολές που στάληκαν από την εφεσίβλητη προς τους εφεσείοντες υπήρχε η ένδειξη «άνευ βλάβης». Η εισήγηση του συνήγορου ήταν πως το περιεχόμενο των επιστολών αυτών δεν μπορούσε να αποτελέσει μέρος του αποδεικτικού υλικού, εφόσον είχαν ταξινομηθεί από την εφεσίβλητη ως άνευ βλάβης αλληλογραφία.
Έχουμε τη γνώμη πως δεν χρειαζόταν να ασχοληθεί πρωτοδίκως ο Πρόεδρος με τέτοιο ζήτημα. Η μαρτυρία που είχε ενώπιον του, και την οποία συνοψίσαμε πιο πάνω, ήταν καθαρή και σχεδόν αναντίλεκτη υπέρ των θέσεων της εφεσίβλητης. Εν πάση περιπτώσει οι επιστολές αυτές κατατέθηκαν κοινή συναινέσει ως μέρος των πραγματικών γεγονότων, ότι δηλαδή στάληκαν, χωρίς όμως να γίνει αποδεκτό το περιεχόμενο τους από τους εφεσείοντες. Η άποψη του Πρόεδρου πως, και το περιεχόμενο των επιστολών θα μπορούσε να αποτελέσει μέρος της μαρτυρίας, είναι ορθή. Η αποστολή των επιταγών δεν αφορούσε διαπραγμάτευση οποιασδήποτε εκκρεμούσας συναλλαγής, αλλά πραγματική τήρηση των όρων της επίδικης σύμβασης.
Η δεύτερη εισήγηση του δικηγόρου των εφεσειόντων είναι πως το άρθρο 25(2) του Κεφ.224, εισάγει ειδικές διατάξεις για την πώληση ιδανικών μεριδίων επί ακίνητης ιδιοκτησίας. Επομένως, κατά το συνήγορο, ο Γενικός Διευθυντής του Κτηματολογίου είχε λόγο στην πώληση για να διασφαλίσει την τήρηση των σχετικών προνοιών του Νόμου. Οι δύο εφεσείοντες ήσαν οι μόνοι συνιδιοκτήτες, κατά 1/2 μερίδιο, ολοκλήρου του κτήματος. Δεν είναι η περίπτωση πώλησης ιδανικού ή ιδανικών μεριδίων από τους ιδιοκτήτες τους, ενώ υπάρχουν και άλλοι ιδιοκτήτες άλλων μεριδίων που δεν έχουν συμφωνήσει στην πώληση.
Κρίνουμε, επομένως, πως ορθά το Δικαστήριο εξέδωσε διάταγμα για ειδική εκτέλεση της συμφωνίας με την καταβολή του συμφωνηθέντος τιμήματος, και απέρριψε την ανταπαίτηση των εφεσειόντων. Η έφεση απορρίπτεται με £2.000 έξοδα εις βάρος των εφεσειόντων.
Η έφεση απορρίπτεται με £2.000 έξοδα εις βάρος των εφεσειόντων.