|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(2006) 1 ΑΑΔ 1239
21 Νοεμβρίου, 2006
[ΑΡΤΕΜΗΣ, ΦΩΤΙΟΥ, ΝΙΚΟΛΑΤΟΣ, Δ/στές]
(Πολιτική Έφεση Αρ. 11984)
1. JOHN RICHARD WHEELER,
2. HILARY GLADYS WHEELER,
Εφεσείοντες-Ενάγοντες,
v.
1. A. MESSIOS AND SONS LIMITED,
2. ΑΝΔΡΕΑ ΛΕΩΝΙΔΟΥ,
Εφεσιβλήτων-Εναγομένων.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 11986)
1. DR. GERHARD PATRIK,
2. DAGMAR PATRIK-WORDIAN,
Εφεσείοντες-Ενάγοντες,
v.
1. A. MESSIOS AND SONS LIMITED,
2. ΑΝΔΡΕΑ ΛΕΩΝΙΔΟΥ,
Εφεσιβλήτων-Εναγομένων.
(Πολιτικές Εφέσεις Αρ.11984, 11986)
Ακίνητη ιδιοκτησία ― Πώληση ακινήτου με αντιπαροχή την ανέγερση οικιών ― Αγωγές εκ μέρους των αγοραστών των οικιών για διορισμό προσώπου με σκοπό να ενεργήσει σύμφωνα με τις πρόνοιες της δεύτερης επιφύλαξης του εδαφίου (1) του Άρθρου 3 του περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, Κεφ. 232, όπως τροποποιήθηκε με το Ν.96(Ι)/97, έτσι που να δημιουργηθούν ξεχωριστές εγγραφές των οικιών επ' ονόματι των αγοραστών ― Κατά πόσο ο ιδιοκτήτης του ακινήτου μπορούσε να θεωρηθεί ως «υπόχρεος πωλητής» με την έννοια του Κεφ. 232 και κατά πόσο δημιουργήθηκε εμπράγματο δικαίωμα επί του ακινήτου καθώς και εξ επαγωγής εμπίστευμα (constructive trust).
Ο εφεσίβλητος 2 - εναγόμενος 2, ιδιοκτήτης ακινήτου στο Πισσούρι, μεταβίβασε 75/100 ιδανικά μερίδια του ακινήτου στην εναγόμενη εταιρεία, εφεσίβλητους 1, με βάση συμφωνία αντιπαροχής, σύμφωνα με την οποία οι εφεσίβλητοι 1 θα οικοδομούσαν κατοικίες και άλλα υποστατικά και ο καθένας από αυτούς θα έπαιρνε ορισμένα από αυτά που μετά τη συμπλήρωση των διαδικασιών για ξεχωριστές εγγραφές θα ανήκαν αποκλειστικά στον κάθε συμβαλλόμενο χωριστά. Ο εφεσίβλητος 2 γνώριζε ότι οι εφεσίβλητοι 1 θα πωλούσαν σε τρίτα πρόσωπα τις οικοδομές που θα έπαιρναν με τη συμφωνία αντιπαροχής.
Οι εφεσείοντες-ενάγοντες αγοραστές οικιών από τον εφεσίβλητο 1 στη βάση γραπτών συμβάσεων που τις είχαν καταθέσει στο Κτηματολόγιο δικαιούνταν να ζητήσουν ειδική εκτέλεση τους με σκοπό να εγγραφούν ως ιδιοκτήτες. Επειδή δεν έγινε ξεχωριστή εγγραφή των οικιών που αγόρασαν, προϋπόθεση αναγκαία για να μπορούν οι εφεσίβλητοι 1 να μεταβιβάσουν ή οι ίδιοι οι ενάγοντες να ζητήσουν ειδική εκτέλεση, καταχώρησαν αγωγές εναντίον των δύο εφεσιβλήτων. Η αξίωση τους στις αγωγές αυτές ήταν για διορισμό προσώπου με σκοπό να ενεργήσει σύμφωνα με τις πρόνοιες της δεύτερης επιφύλαξης του εδαφίου (1) του Άρθρου 3 του περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, Κεφ. 232, όπως αυτό έχει τροποποιηθεί με το Ν.96(Ι)/97, έτσι που να δημιουργηθούν ξεχωριστές εγγραφές. Για να δρομολογηθεί και συμπληρωθεί η διαδικασία για τις ξεχωριστές εγγραφές, έπρεπε να συμπράξουν και οι δύο εφεσίβλητοι.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο αποφάνθηκε ότι ο εφεσίβλητος 2 - εναγόμενος 2 δεν είναι «υπόχρεος πωλητής» με την έννοια του Κεφ. 232 και περαιτέρω έκρινε ότι οι εφεσίβλητοι 1 δεν κατέστησαν υπαιτίως ανέφικτη τη δημιουργία ξεχωριστής εγγραφής, ή αμέλησαν ή αδικαιολόγητα αρνήθηκαν να προβούν στις αναγκαίες ενέργειες.
Οι εφεσείοντες εφεσίβαλαν την απόφαση, αμφισβητώντας βασικά την ορθότητα της κατάληξης του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι ο εφεσίβλητος 2 δεν ήταν «υπόχρεος πωλητής» και περαιτέρω προβάλλοντας τη θέση δημιουργίας εμπράγματου βάρους επί του ακινήτου, καθώς και δημιουργίας εξ επαγωγής εμπιστεύματος (constructive trust). Αμφισβήτησαν επίσης και το εύρημα ότι οι εναγόμενοι 1 δεν κατέστησαν υπαιτίως ανέφικτη τη δημιουργία ξεχωριστής εγγραφής.
Το Ανώτατο Δικαστήριο αφού επεσήμανε ότι για να μπορεί να διαταχθεί ειδική εκτέλεση θα έπρεπε πρώτα να εκδοθούν ξεχωριστοί τίτλοι, επισήμανση την οποία έκαμε και το πρωτόδικο Δικαστήριο, απέρριψε τις εφέσεις και αποφάνθηκε ότι:
1. Ελλείψει συμβατικής σχέσης μεταξύ των εφεσειόντων/αγοραστών και του εφεσίβλητου 2 - εναγόμενου 2, η κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι ο εφεσίβλητος 2 δεν μπορούσε να θεωρηθεί ως «υπόχρεος πωλητής», με την έννοια της δεύτερης επιφύλαξης του Άρθρου 3(1) του Κεφ. 232, είναι ορθή.
2. Περαιτέρω δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι το εμπράγματο βάρος που δημιουργήθηκε δυνάμει του Άρθρου 7(1) του Κεφ. 232 μπορεί να δημιουργεί εμπράγματο βάρος σε ολόκληρο το ακίνητο και όχι μόνο σε εκείνο του πωλητή. Μια τέτοια θέση θα οδηγούσε στο παράδοξο αποτέλεσμα να επιβάλλεται εμπράγματο βάρος και σε ιδανικό μερίδιο συνιδιοκτήτη, ο οποίος δεν θα είχε οποιαδήποτε συμβατική ή άλλη σχέση με οποιοδήποτε αγοραστή ή πωλητή.
3. Όπως ορθά έκρινε και το πρωτόδικο Δικαστήριο στην παρούσα περίπτωση δεν εγείρεται θέμα εξ επαγωγής εμπιστεύματος, αφού η όλη υπόθεση αφορούσε, όπως προκύπτει τόσο από το σώμα της έκθεσης απαίτησης όσο και από τις αιτούμενες θεραπείες, την εφαρμογή του Κεφ. 232 σε σχέση με τις πρόνοιες της δεύτερης επιφύλαξης του Άρθρου 3(1). Περαιτέρω, όπως αναφέρεται και στην πρωτόδικη απόφαση, δεν υπήρχαν οποιοιδήποτε σχετικοί με εξ επαγωγής εμπίστευμα ισχυρισμοί στην έκθεση απαίτησης. Οι εφεσείοντες - ενάγοντες δεν θα μπορούσαν να επιτύχουν στο πλαίσιο των υπό κρίση αγωγών και των αιτούμενων θεραπειών.
4. Είναι ορθό επίσης το εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι η αποτυχία δημιουργίας ξεχωριστών τίτλων εγγραφής δεν προέκυψε λόγω υπαιτιότητας των εναγομένων 1, αφού αυτοί έκαναν ότι ήταν δυνατόν από μέρους τους, ώστε να γίνει κάτι τέτοιο.
Οι εφέσεις απορρίφθηκαν με έξοδα εναντίον των εφεσειόντων.
Εφέσεις.
Εφέσεις από τους εφεσείοντες εναντίον της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού (Υπ.�Αρ. 5102/00), ημερ. 5/2/04.
A. Kουκούνης, για τους Εφεσείοντες.
Κ. Αδαμίδης, για τον Εφεσίβλητο 1.
Π. Κλεοβούλου, για τον Εφεσίβλητο 2.
Cur. adv. vult.
ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ: Η ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δοθεί από τον Π. Αρτέμη, Δ..
ΑΡΤΕΜΗΣ, Δ.: Παραθέτουμε πιο κάτω το ιστορικό και τα γεγονότα της υπόθεσης, όπως αυτά φαίνονται από τα ενώπιον του Δικαστηρίου στοιχεία και όπως περιεκτικά παρατίθενται στο περίγραμμα αγόρευσης του εφεσίβλητου-εναγομένου 1.
Ο εφεσίβλητος/εναγόμενος 2, Ανδρέας Λεωνίδου, ήταν ο μόνος ιδιοκτήτης ακινήτου στο Πισσούρι, 75/100 ιδανικά μερίδια του οποίου μεταβίβασε στην εναγομένη εταιρεία, εφεσίβλητους 1, με βάση συμφωνία αντιπαροχής, σύμφωνα με την οποία οι εφεσίβλητοι 1 θα οικοδομούσαν κατοικίες και άλλα υποστατικά και ο καθένας απ΄αυτούς θα έπαιρνε ορισμένα απ΄αυτά που μετά τη συμπλήρωση των αναγκαίων διαδικασιών για ξεχωριστές εγγραφές, θα ανήκαν αποκλειστικά στον κάθε συμβαλλόμενο χωριστά. Ο εφεσίβλητος 2 γνώριζε ότι οι εφεσίβλητοι 1 θα πωλούσαν σε τρίτα πρόσωπα τις οικοδομές που θα έπαιρναν με τη συμφωνία αντιπαροχής. Παρόλο ότι η οικοδόμηση είχε συμπληρωθεί, προέκυψαν διαφορές κατά την εφαρμογή της συμφωνίας αντιπαροχής και το αποτέλεσμα ήταν η αποτελμάτωση της διαδικασίας έκδοσης ξεχωριστών τίτλων και η καταχώρηση αγωγών μεταξύ των δύο εφεσιβλήτων.
Οι εφεσείοντες-ενάγοντες, που είχαν αγοράσει με γραπτές συμβάσεις οικίες από τον εφεσίβλητο 1 και που είχαν τηρήσει τις προϋποθέσεις του Κεφ. 232, με κατάθεση των συμβάσεών των στο Κτηματολόγιο, δικαιούνταν να ζητήσουν ειδική εκτέλεση των συμφωνιών τους με σκοπό να εγγραφούν ως ιδιοκτήτες. Επειδή δεν έγινε ξεχωριστή εγγραφή των οικιών που αγόρασαν, προϋπόθεση αναγκαία για να μπορούν οι εφεσίβλητοι 1 να μεταβιβάσουν ή οι ίδιοι οι ενάγοντες να ζητήσουν ειδική εκτέλεση, καταχώρησαν αγωγές εναντίον των δύο εφεσιβλήτων. Η αξίωση τους στις αγωγές αυτές ήταν για διορισμό προσώπου με σκοπό να ενεργήσει σύμφωνα με τις πρόνοιες της δεύτερης επιφύλαξης του εδαφίου (1) του άρθρου 3 του περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, Κεφ. 232, όπως αυτό έχει τροποποιηθεί με το Ν. 96(Ι)/97, έτσι που να δημιουργηθούν ξεχωριστές εγγραφές. Είναι προφανές και κοινώς αποδεκτό ότι και οι δύο εφεσίβλητοι ήταν αναγκαίο να συμπράξουν για να δρομολογηθεί και να συμπληρωθεί η διαδικασία για τις ξεχωριστές εγγραφές. Περαιτέρω, επισημαίνουμε, όπως και το πρωτόδικο Δικαστήριο, ότι για να μπορεί να διαταχθεί ειδική εκτέλεση θα έπρεπε πρώτα να εκδοθούν ξεχωριστοί τίτλοι.
Το άρθρο 3(1) του Κεφ. 232 προνοεί τα ακόλουθα:
«Ανεξάρτητα από οποιοδήποτε νόμο περί του αντιθέτου, οποιοδήποτε Δικαστήριο δύναται με διάταγμά του να διατάξει όπως οποιαδήποτε σύμβαση για την πώληση ακίνητης ιδιοκτησίας σε σχέση με την οποία τηρήθηκαν οι διατυπώσεις που καθορίζονται από το άρθρο 2 εκτελεσθεί ειδικά:»
Η δεύτερη επιφύλαξη του άρθρου αυτού, που εισήγαγε ο Νόμος 96(Ι)/97, είναι η ακόλουθη:
«Νοείται περαιτέρω ότι, όταν η ακίνητη ιδιοκτησία που πωλείται με σύμβαση αποτελείται από τμήμα (άλλο από εξ αδιαιρέτου μερίδιο) ακίνητης ιδιοκτησίας του πωλητή και ο πωλητής υπαιτίως καθιστά ανέφικτη τη δημιουργία ξεχωριστής εγγραφής ή αμελεί ή αδικαιολόγητα αρνείται να προβεί στις αναγκαίες ενέργειες για τη δημιουργία ξεχωριστής εγγραφής ή στα αναγκαία διαβήματα για την εξασφάλιση των απαιτούμενων από οποιοδήποτε εκάστοτε σε ισχύ νόμο πιστοποιητικών, αδειών ή εγκρίσεων για τη δημιουργία ξεχωριστής εγγραφής της εν λόγω ιδιοκτησίας στο μητρώο του οικείου Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου, το δικαστήριο δύναται με διάταγμά του -
(i) Να διατάξει τον υπόχρεο πωλητή να πράξει τούτο μέσα σε τακτή προθεσμία που το Δικαστήριο κρίνει εύλογη υπό τις περιστάσεις ή
(ii) να διορίσει οποιοδήποτε άλλο κατάλληλο κατά την κρίση του πρόσωπο με εξουσιοδότηση να υπογράφει για λογαριασμό και στο όνομα του υπόχρεου πωλητή κάθε αναγκαία αίτηση ή έγγραφο ή να προβεί σε οποιαδήποτε άλλη πρόσφορη και αναγκαία ενέργεια η οποία νομικά μπορούσε και θα έπρεπε να γίνει από τον πωλητή με σκοπό τη δημιουργία της ξεχωριστής εγγραφής στο μητρώο του οικείου Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου:»
(Οι υπογραμμίσεις είναι δικές μας)
Το πρωτόδικο Δικαστήριο αποφάνθηκε ότι ο εφεσίβλητος 2/εναγόμενος 2 δεν είναι «υπόχρεος πωλητής» με την έννοια του Κεφ. 232 και περαιτέρω έκρινε ότι οι εφεσίβλητοι 1 δεν κατέστησαν υπαιτίως ανέφικτη τη δημιουργία ξεχωριστής εγγραφής, ή αμέλησαν ή αδικαιολόγητα αρνήθησαν να προβούν στις αναγκαίες ενέργειες. Αντίθετα, το πρωτόδικο Δικαστήριο επεσήμανε ότι αυτοί έλαβαν όλα τα αναγκαία μέτρα προς επίτευξη του σκοπού αυτού. Κατά συνέπεια το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε τις αγωγές εναντίον και των δύο εναγομένων επιδικάζοντας και έξοδα εναντίον τους.
Το τι βασικά αμφισβητείται με την παρούσα έφεση είναι η ορθότητα της κατάληξης του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι ο εφεσίβλητος 2 δεν ήταν «υπόχρεος πωλητής» και περαιτέρω προβάλλεται η θέση δημιουργίας εμπράγματου βάρους επί του ακινήτου, καθώς και δημιουργίας εξ επαγωγής εμπιστεύματος (constructive trust). Αμφισβητήθηκε επίσης και το εύρημα ότι οι εναγόμενοι 1 δεν κατέστησαν υπαιτίως ανέφικτη τη δημιουργία ξεχωριστής εγγραφής.
Αφού εξετάσαμε με προσοχή τα γεγονότα, τη μαρτυρία που είχε ενώπιον του το Δικαστήριο με βάση τη δικογραφία και την αιτιολογία της κατάληξης του, θεωρούμε πως η έφεση θα πρέπει να απορριφθεί.
Το Δικαστήριο ορθά κατέληξε στο συμπέρασμα ότι δεν υπήρχε συμβατική σχέση μεταξύ των εφεσειόντων/αγοραστών και του εφεσίβλητου 2/εναγομένου 2, ιδιοκτήτη του 25/100 του ακινήτου. Οποιαδήποτε συμβατική σχέση ήταν εκείνη μεταξύ του εφεσίβλητου 2 και των εφεσιβλήτων 1. Ελλείψει αυτής της συμβατικής σχέσης ήταν ορθή η κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι δεν μπορούσε ο εφεσίβλητος 2 να θεωρηθεί ως «υπόχρεος πωλητής» με την έννοια της δεύτερης επιφύλαξης του άρθρου 3(1) του Κεφ. 232.
Περαιτέρω, όπως σωστά επισημαίνεται στη γραπτή αγόρευση του εφεσίβλητου 1, δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι το εμπράγματο βάρος που δημιουργήθηκε δυνάμει του άρθρου 7(1) του Κεφ. 232 μπορεί να δημιουργεί εμπράγματο βάρος σε ολόκληρο το ακίνητο και όχι μόνο σε εκείνο του πωλητή. Όπως παρατηρείται, μια τέτοια θέση θα οδηγούσε στο παράδοξο αποτέλεσμα να επιβάλλεται εμπράγματο βάρος και σε ιδανικό μερίδιο συνιδιοκτήτη, ο οποίος δεν θα είχε οποιαδήποτε συμβατική ή άλλη σχέση με οποιοδήποτε αγοραστή ή πωλητή.
Περαιτέρω, επικυρώνουμε τη θέση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι στην παρούσα περίπτωση δεν εγείρεται θέμα εξ επαγωγής εμπιστεύματος, αφού η όλη υπόθεση αφορούσε, όπως προκύπτει τόσο από το σώμα της Έκθεσης Απαίτησης όσο και από τις αιτούμενες θεραπείες, την εφαρμογή του Κεφ. 232 σε σχέση με τις πρόνοιες της δεύτερης επιφύλαξης του άρθρου 3(1). Περαιτέρω, όπως αναφέρεται και στην πρωτόδικη απόφαση, δεν υπήρχαν οποιοιδήποτε σχετικοί με εξ επαγωγής εμπίστευμα ισχυρισμοί στην Έκθεση Απαίτησης. Καταλήγουμε πως, χωρίς να αποκλείεται όποια άλλη δυνατότητα άλλης θεραπείας κατά του εφεσίβλητου 2, στο πλαίσιο των υπό κρίση αγωγών και των αιτούμενων θεραπειών, δεν θα μπορούσαν να επιτύχουν οι εφεσείοντες/ενάγοντες.
Επικυρώνουμε επίσης το εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι η αποτυχία δημιουργίας ξεχωριστών τίτλων εγγραφής δεν προέκυψε λόγω υπαιτιότητας των εναγομένων 1, αφού αυτοί έκαναν ότι ήταν δυνατόν από μέρους τους, ώστε να γίνει κάτι τέτοιο.
Οι έφεσεις απορρίπτονται με έξοδα εναντίον των εφεσειόντων.
Οι εφέσεις απορρίπτονται με έξοδα εναντίον των εφεσειόντων.