|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(2005) 1 ΑΑΔ 363
28 Φεβρουαρίου, 2005
[ΝΙΚΟΛΑΟΥ, ΓΑΒΡΙΗΛΙΔΗΣ, ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΥ, Δ/στές]
ΔΗΜΗΤΡΑΚΗΣ Κ. ΠΙΤΣΙΛΛΙΔΗΣ,
Εφεσείων,
v.
ΠΑΝΓΑΙΑ ΛΙΜΙΤΕΔ,
Εφεσίβλητης.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 11638)
Ευρήματα Δικαστηρίου ― Αξιολόγηση μαρτυρίας ― Αξιοπιστία μαρτύρων ― Εύρημα πρωτόδικου Δικαστηρίου, σε αγωγή για πληρωμή συμφωνηθείσας προμήθειας σε κτηματομεσίτη για την πώληση κτήματος, ότι ο κτηματομεσίτης ενήργησε κατόπιν εντολής του ιδιοκτήτη ― Το Εφετείο δεν επενέβη.
Απόδειξη ― Έγγραφα ― Κατά πόσο έγγραφα τα οποία έγιναν αποδεκτά αποτελούσαν εξ ακοής μαρτυρία και εν πάση περιπτώσει δεν θα έπρεπε να ληφθούν υπόψη επειδή δεν αντεξετάστηκαν επ' αυτών τα πρόσωπα προς τα οποία απευθύνονταν.
Η υπόθεση αυτή αφορά τη συμφωνηθείσα προμήθεια για την πώληση του κτήματος του εφεσείοντος στον Άγιο Αθανάσιο Λεμεσού από την εφεσίβλητη, που ασκεί το επάγγελμα του κτηματομεσίτη στη Λάρνακα, μέσω της συνεργάτιδός της στη Λεμεσό της κας Μ. Ιωαννίδου.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο είχε ενώπιόν του την εκδοχή της εφεσίβλητης η οποία στηρίχθηκε ουσιαστικά στη μαρτυρία της κας Ιωαννίδου και την εκδοχή του εφεσείοντος και των δύο μαρτύρων του του κ. Θ. Καραολή της εταιρείας Kanika Constructions Ltd, η οποία ήταν ο αγοραστής του κτήματος και του κ. Κ. Πιτσιλλίδη διευθυντή της Τράπεζάς του στην οποία το κτήμα ήταν υποθηκευμένο. Ο εφεσείων υποστήριξε ότι δεν ανέθεσε την πώληση του κτήματος στην εφεσίβλητη ή στην κα Ιωαννίδου.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο θεώρησε την κα Ιωαννίδου αξιόπιστη και αποδέχθηκε τη μαρτυρία της ενώ οι μάρτυρες υπεράσπισης προκάλεσαν δυσμενή εντύπωση και το Δικαστήριο απέρριψε την εκδοχή τους, δίδοντας λεπτομερώς τους λόγους.
Με την έφεση προσβάλλεται πρώτα, ότι εσφαλμένα επιτράπηκε η κατάθεση κάποιων τεκμηρίων τα οποία, κατά τον εφεσείοντα, αποτελούσαν εξ ακοής μαρτυρία, και εν πάση περιπτώσει δεν θα έπρεπε να λαμβάνονταν υπόψη επειδή δεν αντεξετάστηκαν επ' αυτών τα πρόσωπα προς τα οποία απευθύνονταν. Μετά προβάλλεται ότι το Δικαστήριο εσφαλμένα αξιολόγησε τη μαρτυρία και εσφαλμένα στηρίχθηκε σε ό,τι κατέθεσε η κα Ιωαννίδου ενώ, αν ορθά αντικριζόταν το βάρος απόδειξης, θα έπρεπε οπωσδήποτε να υπερίσχυε η μαρτυρία των τριών μαρτύρων υπεράσπισης.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Είναι προφανές ότι τα εν λόγω έγγραφα παρουσιάστηκαν όχι προς απόδειξη της αλήθειας του περιεχομένου τους αλλά για να εξηγήσουν τις ενέργειες της κας Ιωαννίδου. Η παράλειψη αντεξέτασης επ' αυτών δεν είχε καμμία σημασία. Σημασία είχε, ως προς αυτά, η μαρτυρία της ιδίας της κας Ιωαννίδου, η οποία αντεξετάστηκε εκτενώς για τις σχετικές της ενέργειες.
2. Δεν υπάρχει οτιδήποτε που να ρίχνει σκιά στην πρωτόδικη προσέγγιση και κρίση ως προς την αξιοπιστία ή όχι των μαρτύρων ή που να καθιστά ανέφικτα τα προκύψαντα δικαστικά ευρήματα.
Η έφεση απορρίφθηκε με έξοδα.
Έφεση.
Έφεση από τον εναγόμενο κατά της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού που δόθηκε στις 20/2/03 (Αρ. Αγωγής 6563/98) με την οποία δέχτηκε την εκδοχή της ενάγουσας εταιρείας η οποία λειτουργούσε κατά τον ουσιώδη χρόνο ως κτηματομεσίτης βάσει του περί Κτηματομεσιτών Νόμου του 1987 (Ν. 66/1987 όπως είχε τροποποιηθεί) ότι η συμπλήρωση της πράξης πώλησης ενός ακινήτου του εναγόμενου στη Λεμεσό προς την εταιρεία Kanika Constructions Ltd ήταν το αποτέλεσμα των υπηρεσιών της υπεύθυνης του γραφείου της ενάγουσας στη Λεμεσό και επιδίκασε υπέρ αυτής τη συμφωνηθείσα προμήθεια.
Α. Γεωργίου, για τον Εφεσείοντα.
Δ. Αριστείδου, για την Εφεσίβλητη.
Cur. adv. vult.
ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ: Η ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου δίδεται από τον Δικαστή Γ. Νικολάου.Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΝΙΚΟΛΑΟΥ, Δ.: Η εφεσίβλητη εταιρεία, Κτηματικές Συναλλαγές Πανγαία Λτδ, λειτουργούσε κατά τον ουσιώδη χρόνο ως κτηματομεσίτης βάσει του τότε περί Κτηματομεσιτών Νόμου του 1987 (Ν. 66/1987 όπως είχε τροποποιηθεί)*. Είχε την έδρα της στη Λάρνακα αλλά διεξήγαγε και εργασίες στη Λεμεσό όπου διατηρούσε γραφείο στο οποίο υπεύθυνη ήταν η κα Μαρίνα Ιωαννίδου. Υπήρχε μεταξύ τους διευθέτηση να καταβάλλεται στην κα Ιωαννίδου ποσοστό της προμήθειας, περίπου το ήμισυ μετά την αφαίρεση εξόδων.
Σύμφωνα με την εκδοχή της εφεσίβλητης, ο εφεσείων κατά το 1995 ανέθεσε στο γραφείο της Λεμεσού, απευθυνόμενος προς την κα Ιωαννίδου, την πώληση κτήματος του στον Άγιο Αθανάσιο, Λεμεσός, προς £90.000 τη σκάλα. Τις λεπτομέρειες τις χειρίστηκε εξ ολοκλήρου η κα Ιωαννίδου στην οποία ο εφεσείων έδωσε πιστοποιητικό εγγραφής και χωρομετρικό σχέδιο. Συμφωνήθηκε προμήθεια 3% επί της τιμής πώλησης πλέον Φ.Π.Α. Η κα Ιωαννίδου άρχισε αμέσως επαφές με πιθανούς αγοραστές. Ξεκίνησε με την εταιρεία Cybarco προς την οποία απέστειλε επιστολή, ημερ. 16 Μαΐου 1995, και φωτοτυπία του χωρομετρικού σχεδίου. Η κα Ιωαννίδου αντιλήφθηκε από τηλεομοιότυπο που παρέλαβε κατά την ίδια ημερομηνία, ότι τα εν λόγω έγγραφα παραλήφθηκαν. Κατατέθηκαν ως τεκμήρια 4Α, 4Β και 4Γ, αντιστοίχως, κατόπιν απόρριψης ένστασης από μέρους του εφεσείοντος. Η εταιρεία Cybarco δεν απάντησε και η κα Ιωαννίδου στράφηκε προς άλλη εταιρεία, την εταιρεία «Αδελφοί Νικολάου», η οποία επέδειξε ενδιαφέρον με την υποβολή αντιπρότασης για μικρότερο ποσό, ήτοι για £480.000 αντί £522.000 που ο εφεσείων ζητούσε, και για πληρωμή τοις μετρητοίς εντός προθεσμίας τριών με έξι μηνών. Η κα Ιωαννίδου διευθέτησε συνάντηση μεταξύ του εφεσείοντος και του κ. Χρίστου Νικολάου, διευθυντή της εν λόγω εταιρείας. Συζήτησαν το θέμα αλλά δεν επήλθε συμφωνία. Κατόπιν τούτου η κα Ιωαννίδου επικοινώνησε με τον κ. Θεοδόση Καραολή, ένα από τους διευθυντές της εταιρείας Kanika Constructions Ltd, τον οποίο συνάντησε στις 7 Ιουνίου 1995 στο γραφείο του. Του ανέφερε για το κτήμα και εκείνος επέδειξε ενδιαφέρον. Δεν είχε τότε μαζί της χωρομετρικό σχέδιο και πιστοποιητικό εγγραφής. Του τα έστειλε όμως αργότερα την ίδια ημέρα με συνοδευτική επιστολή, ημερ. 7 Ιουνίου 1995. Κατατέθηκαν και τα τρία έγγραφα χωρίς ένσταση, ως τεκμήρια 6Α, 6Β και 6Γ αντιστοίχως. Διατηρήθηκε μεταξύ τους επικοινωνία αφού το ενδιαφέρον του κ. Καραολή για το κτήμα φαινόταν να παρέμενε αδιάπτωτο. Περνούσε όμως ο καιρός και το πράγμα δεν προχωρούσε. Της έλεγαν ότι «το εξετάζει η Τράπεζα και οι αρχιτέκτονες και μελετούν την υπόθεση και σκέφτονται την πρόταση».
Τελικά, στις 27 Νοεμβρίου 1996 συμφωνήθηκε μεταξύ του εφεσείοντος και της εταιρείας Kanika Constructions Ltd η πώληση του κτήματος έναντι συνολικού τιμήματος ύψους, καθώς δηλώθηκε στο Κτηματολόγιο, μόνο £375.000 εκ του οποίου ποσό £250.000 καταβλήθηκε τοις μετρητοίς ενώ το υπόλοιπο πιστώθηκε με ανταλλαγή γης, η αξία της οποίας θεωρήθηκε ότι ανερχόταν σε £125.000. Κατά τη μεταβίβαση του κτήματος κατατέθηκε βεβαίωση ότι η αγοραπωλησία επήλθε χωρίς τις υπηρεσίες κτηματομεσίτη.
Ο εφεσείων από τη μεριά του προέβαλε ότι δεν ανέθεσε την πώληση του κτήματος στην εφεσίβλητη ή στην κα Ιωαννίδου. Εξήγησε πως η κα Ιωαννίδου του τηλεφώνησε με δική της πρωτοβουλία για να του πει ότι έμαθε για την πρόθεση του να πωλήσει το κτήμα. Του ζήτησε τίτλο ιδιοκτησίας και χωρομετρικό σχέδιο και εν συνεχεία, κατόπιν που της τα έστειλε, του διευθέτησε συνάντηση με ενδιαφερόμενο πελάτη, τον κ. Νικολάου της εταιρείας «Αδελφοί Νικολάου». Κατά τη συνάντηση δεν υπήρξε θετική κατάληξη και της είπε τότε να μην προχωρήσει περαιτέρω για εξεύρεση άλλου προτιθέμενου αγοραστή. Το έθεσε στη μαρτυρία του ως εξής: «Της είπα ότι εφόσον δεν βρήκα την τιμή που ήθελα δεν με ενδιέφερε και να μην προχωρήσει με άλλους πελάτες.». Τον κ. Καραολή της εταιρείας Kanika Constructions Ltd τον γνώρισε, καθώς ανέφερε, μέσω του κ. Κωστάκη Πιτσιλλίδη, διευθυντή της Τράπεζας του, στην οποία το κτήμα ήταν υποθηκευμένο προς εξασφάλιση λογαριασμού για την πληρωμή του οποίου η Τράπεζα ασκούσε κάποια πίεση, η δε κα Ιωαννίδου δεν είχε σχέση είτε με την αρχική επαφή του με τον κ. Καραολή για το θέμα είτε με τις διαπραγματεύσεις που ακολούθησαν.
Όταν η κα Ιωαννίδου πληροφορήθηκε τη συμπλήρωση της πράξης μεταξύ του εφεσείοντος και της εταιρείας Kanika Constructions Ltd, ζήτησε εκ μέρους της εφεσίβλητης τη συμφωνηθείσα προμήθεια. Υπήρξε άρνηση με αποτέλεσμα να καταχωριστεί η αγωγή στην οποία εκδόθηκε η εκκαλούμενη απόφαση.
Η εκδοχή της εφεσίβλητης στηρίχθηκε ουσιαστικά στη μαρτυρία της κας Ιωαννίδου. Προσήχθη και μαρτυρία κτηματολογικού λειτουργού, που όμως δεν ήταν παρά μόνο τυπική αφού αναφερόταν στην επελθούσα, μη αμφισβητούμενη, κτηματολογική μεταβολή. Για την υπεράσπιση κατέθεσε ο ίδιος ο εφεσείων, ο κ. Καραολής και ο κ. Κ. Πιτσιλλίδης. Το Δικαστήριο θεώρησε την κα Ιωαννίδου αξιόπιστη και αποδέχθηκε τη μαρτυρία της ενώ οι μάρτυρες υπεράσπισης προκάλεσαν δυσμενή εντύπωση και το Δικαστήριο απέρριψε τη δική τους. Εξήγησε με λεπτομέρεια τους λόγους.
Με την έφεση προβάλλεται, πρώτα, ότι εσφαλμένα επιτράπηκε η κατάθεση των προαναφερθέντων τεκμηρίων 4Α, 4Β, 4Γ, 6Α, 6Β, 6Γ. Κατά τον εφεσείοντα αυτά αποτελούσαν εξ ακοής μαρτυρία, και εν πάση περιπτώσει δεν θα έπρεπε να λαμβάνονταν υπόψη επειδή δεν αντεξετάστηκαν επ' αυτών τα πρόσωπα προς τα οποία απευθύνονταν. Το παράπονο συγκεκριμενοποιείται στο ότι στην περίπτωση των τεκμηρίων 4 δεν δόθηκε στην υπεράσπιση η ευκαιρία αντεξέτασης αφού δεν κλήθηκε το πρόσωπο προς το οποίο απευθύνονταν ενώ στην περίπτωση των τεκμηρίων 6 η εφεσίβλητη δεν αντεξέτασε επ' αυτών τον κ. Καραολή. Είναι όμως προφανές ότι τα εν λόγω έγγραφα παρουσιάστηκαν όχι προς απόδειξη της αλήθειας του περιεχομένου τους αλλά για να εξηγήσουν τις ενέργειες της κας Ιωαννίδου. Σε σχέση δε με τα τεκμήρια 6Α, 6Β και 6Γ υπενθυμίζουμε ότι αυτά κατατέθηκαν χωρίς ένσταση. Όσο για τα περί μη αντεξέτασης, σε σχέση τόσο με τα μεν όσο και με τα δε, δεν συμμεριζόμαστε την άποψη ότι θα μπορούσε να είχε πράγματι σημασία. Σημασία είχε, ως προς αυτά, η μαρτυρία της ιδίας της κας Ιωαννίδου, η οποία υπέστη εκτενή αντεξέταση για τις σχετικές της ενέργειες.
Έπειτα προβάλλεται ότι το Δικαστήριο εσφαλμένα αξιολόγησε τη μαρτυρία και εσφαλμένα στηρίχθηκε σε ό,τι κατέθεσε η κα Ιωαννίδου ενώ, αν ορθά αντικριζόταν το βάρος απόδειξης, θα έπρεπε οπωσδήποτε να υπερίσχυε η μαρτυρία των τριών μαρτύρων υπεράσπισης. Ο ευπαίδευτος συνήγορος του εφεσείοντος ανέπτυξε προς υποστήριξη εκτενή επιχειρηματολογία με λεπτομερείς αναφορές στη δοθείσα μαρτυρία. Δεν διακρίναμε οτιδήποτε που πραγματικά να ρίχνει σκιά στην πρωτόδικη προσέγγιση και κρίση ως προς την αξιοπιστία ή όχι των μαρτύρων ή που να καθιστά ανέφικτα τα προκύψαντα δικαστικά ευρήματα. Τα οποία καλύπτουν ικανοποιητικά και τα όσα, με περαιτέρω λόγο έφεσης, υποδεικνύονται από τον εφεσείοντα ως αναγκαία βάσει της νομολογίας, ήτοι, ότι για να δικαιούται κτηματομεσίτης σε προμήθεια θα πρέπει «η ενέργεια του να ήταν "the effective cause" η αποτελεσματική αιτία και βεβαίως να ενεργήσει μέσα στα πλαίσια της εντολής τόσον χρονικά όσον και τους όρους πωλήσεως».
Στα δικαστικά ευρήματα αναφέρεται και ο τελευταίος λόγος έφεσης με τον οποίο προτείνεται, κατ' αντίθεση με αυτά και επομένως προδήλως ανεδαφικά, ότι το Δικαστήριο θα έπρεπε να επεδίκαζε στην εφεσίβλητη μόνο τη μισή προμήθεια αφού η άλλη μισή ανήκε στην κα Ιωαννίδου ως συνεργάτιδα.
Δεν δικαιολογείται παρέμβαση του Εφετείου. Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.