|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(2005) 1 ΑΑΔ 95
19 Ιανουαρίου, 2005
[ΑΡΤΕΜΙΔΗΣ, Π., ΚΡΑΜΒΗΣ, ΝΙΚΟΛΑΤΟΣ, Δ/στές]
GE.MI. DEVELOPMENTS LTD,
Εφεσείοντες,
v.
ΛΟΥΚΙΑΣ ΓΙΑΝΝΗ ΑΔΑΜΟΥ (Μ. ΠΑΝΤΕΛΗ),
Εφεσίβλητης.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 11794)
Συμβάσεις ― Σύμβαση για ανέγερση τουριστικού συγκροτήματος από τους εναγόμενους σε κτήμα της ενάγουσας ― Απουσία δυνατότητας υλοποίησης των συμβατικών υποχρεώσεων από πλευράς εναγομένων ― Η επίδικη σύμβαση κατέστη ανεφάρμοστη εξ υπαιτιότητος των εναγομένων.
Η εφεσίβλητη-ενάγουσα (η εφεσίβλητη), καταχώρησε αγωγή στο Επαρχιακό Δικαστήριο στην οποία ζητούσε δήλωση με την οποία να κηρύσσεται άκυρη συμφωνία μεταξύ της ιδίας και των εφεσειόντων-εναγομένων (οι εφεσείοντες) ημερομηνίας 2.4.1994. Με την εν λόγω συμφωνία οι εφεσείοντες συμφώνησαν να ανεγείρουν τουριστικό συγκρότημα σε κτήμα της εφεσίβλητης στην Αγία Νάπα και να έχουν τη χρήση και εκμετάλλευση του για 18 χρόνια και ακολούθως θα περιερχόταν στην απόλυτη κατοχή και χρήση της εφεσίβλητης. Η σύμβαση πρόβλεπε πως η ανέγερση του συγκροτήματος θα τελείωνε μέσα σε δύο χρόνια, από την εξασφάλιση των αναγκαίων αδειών από τους εφεσείοντες.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο εξέδωσε απόφαση υπέρ της εφεσίβλητης με δήλωση ως η αξίωσή της, αφού είχε καταλήξει στο συμπέρασμα πως η συμφωνία δεν μπορούσε να εφαρμοστεί γιατί ήταν αόριστη ως προς το χρόνο εκτέλεσης των συμφωνηθέντων. Έκρινε επίσης πως δεν ετίθετο θέμα καθορισμού ευλόγου χρόνου για την υλοποίηση των συμφωνηθέντων.
Οι εφεσείοντες εφεσίβαλαν την απόφαση.
Το Ανώτατο Δικαστήριο επικύρωσε την πρωτόδικη απόφαση αλλά για άλλο λόγο, καταλυτικό για την υπόσταση της σύμβασης, τον ακόλουθο:
Από τον σχετικό διοικητικό φάκελο ο οποίος κατετέθηκε από τον τεχνικό του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως, που εκλήθη από τους εφεσείοντες, διαπιστώνεται πως δεν μπορούσε να εκδοθεί πολεοδομική άδεια χωρίς παρέκκλιση από το ισχύον τοπικό σχέδιο. Υποβλήθηκε αίτηση στο Υπουργικό Συμβούλιο για τέτοια παρέκκλιση, η οποία απορρίφθηκε και δεν έγινε ιεραρχική προσφυγή εναντίον της πιο πάνω απόφασης και προφανώς ούτε και προσφυγή στο Δικαστήριο. Τα δεδομένα αυτά καταλήγουν στο αναντίλεκτο συμπέρασμα πως οι εφεσείοντες δεν μπορούσαν να υλοποιήσουν αυτά που ανέλαβαν με την επίδικη συμφωνία, η οποία κατέστη ανεφάρμοστη υπαιτιότητι των ιδίων.
Η έφεση απορρίφθηκε με έξοδα.
Έφεση.
Έφεση από την εναγόμενη εταιρεία κατά της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Αμμοχώστου που δόθηκε στις 30/6/03
(Αρ. Αγωγής 1445/98) με την οποία αποδέχτηκε την αξίωση της ενάγουσας και ακύρωσε τη μεταξύ των διαδίκων σύμβαση ημερ. 2/4/94 βάσει της οπoίας η ενάγουσα παραχωρούσε στην εναγόμενη κτήμα της στην Αγία Νάπα ώστε η εναγόμενη να ανεγείρει σ' αυτό τουριστικό συγκρότημα λόγω αοριστίας των όρων της σύμβασης.
Α. Παπαλλής, για τους Εφεσείοντες.
Καμιά εμφάνιση, για την Εφεσίβλητη.
Cur. adv. vult.
ΑΡΤΕΜΙΔΗΣ, Π.: Οι εφεσείοντες-εναγόμενοι και η εφεσίβλητη-ενάγουσα, υπέγραψαν στις 2.4.1994 συμφωνία, βάσει της οποίας η εφεσίβλητη τους παραχωρούσε το κτήμα της με αριθμό εγγραφής 36, Φ.Σχ.42/22.2.ΙV, Block B στην Αγία Νάπα για να αναγείρουν σ΄αυτό τουριστικό συγκρότημα. Οι εφεσείοντες, μετά την αποπεράτωση του συγκροτήματος θα είχαν τη χρήση και εκμετάλλευση του συγκροτήματος για 18 χρόνια και ακολούθως θα περιερχόταν στην απόλυτη κατοχή και χρήση της εφεσίβλητης. Προβλεπόταν στη σύμβαση πως η ανέγερση του συγκροτήματος θα άρχιζε αφού οι εφεσείοντες εξασφάλιζαν προηγουμένως τις απαραίτητες δανειοδοτήσεις και τις σχετικές άδειες πολεοδομική, οικοδομής και του ΚΟΤ. Πρόβλεπε δε η σύμβαση πως η ανέγερση του συγκροτήματος θα τελείωνε μέσα σε δύο χρόνια, από την εξασφάλιση των πιο πάνω αδειών.
Στις 26.5.1998 η εφεσίβλητη τερμάτισε με γραπτή ειδοποίηση της την πιο πάνω συμφωνία γιατί, καθώς ήταν η θέση της, η συμφωνία έπασχε από αοριστία στις πρόνοιες της, ενώ, διαζευκτικά γιατί είχαν περάσει 4 χρόνια και τίποτε δεν έγινε εκ μέρους των εφεσειόντων για την εξασφάλιση των σχετικών αδειών και δανειοδοτήσεων για την υλοποίηση του έργου. Η εφεσίβλητη καταχώρισε στις 16.12.1998 αγωγή στο Επαρχιακό Δικαστήριο Αμμοχώστου, που συνεδριάζει στη Λάρνακα, στην οποία ζητούσε δήλωση του Δικαστηρίου με την οποία να κηρύσσεται άκυρη η επίμαχη συμφωνία.
Ο Πρόεδρος του Δικαστηρίου, ο οποίος δίκασε την υπόθεση, εξέδωσε απόφαση υπέρ της εφεσίβλητης με δήλωση ως η πιο πάνω αξίωση της, ότι δηλαδή η επίδικη σύμβαση ήταν άκυρη λόγω αοριστίας των όρων της. Οι εφεσείοντες επιδιώκουν την ανατροπή της πιο πάνω απόφασης, με την εισήγηση πως η εφεσίβλητη δεν εδικαιούτο να ακυρώσει τη σύμβαση, γιατί οι ίδιοι οι εφεσείοντες δεν παραβίασαν κανένα από τους όρους της.
Το κύριο ζήτημα που απασχόλησε το πρωτόδικο Δικαστήριο, στη βάση της μαρτυρίας που προσκομίστηκε, ήταν κατά πόσο οι πρόνοιες της σύμβασης, που αναφέρονταν στην έκδοση της πολεοδομικής και οικοδομικής άδειας και των δανειοδοτήσεων, ήσαν σαφείς ως προς στο χρόνο ώστε να κριθούν εφαρμόσιμες. Κατέληξε δε στο συμπέρασμα πως η συμφωνία δεν μπορούσε να εφαρμοστεί γιατί ήταν αόριστη ως προς το χρόνο εκτέλεσης των συμφωνηθέντων, τα οποία εξαρτόνταν από άλλους αβέβαιους, μελλοντικούς χρονικά παράγοντες. Έκρινε επίσης πως δεν ετίθετο θέμα καθορισμού ευλόγου χρόνου για την υλοποίηση των συμφωνηθέντων, και επομένως οι αποφάσεις, στις οποίες έκανε αναφορά ο δικηγόρος των εφεσειόντων για να στηρίξει τέτοια εισήγηση δεν είχαν εφαρμογή. (Σόλων Κωνσταντινίδης ν. Εταιρεία Level Tachxcavs Ltd (1994) 1 Α.Α.Δ. 600 και Μάρω Χαραλάμπους κ.ά. ν. Θέμη Ιωάννου Κτηματική Λτδ (2002) 1 Α.Α.Δ. 1625).
Κατά την ενώπιον μας συζήτηση επαναλήφθηκαν ουσιαστικά οι θέσεις που προωθήθηκαν ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου. Η γνώμη μας είναι πως η υπό έφεση απόφαση είναι ορθή, αλλά για άλλο λόγο, καταλυτικό για την υπόσταση της σύμβασης. Γι' αυτό και δεν θα χρειαστεί να συζητήσουμε την ορθότητα της κρίσης του Δικαστηρίου, πάνω στους λόγους που το ίδιο βάσισε την απόφαση του.
Κοινώς αποδεκτή, και αδιαμφισβήτητη μαρτυρία, απέδειξε τα πιο κάτω: από τον Απρίλη 1994, που υπεγράφη η επίδικη συμφωνία, μέχρι το Δεκέμβρη 1999, ένα χρόνο δηλαδή μετά την καταχώριση της αγωγής, δεν είχε υποβληθεί από τους εφεσείοντες αίτηση για άδεια οικοδομής. Το λόγο αυτής της εξέλιξης ανέφερε στο Δικαστήριο ο ίδιος ο διευθυντής των εφεσειόντων, ο οποίος είπε πως τρεις φορές απευθύνθηκαν στην πολεοδομική αρχή για άδεια με τροποποιημένα αρχιτεκτονικά σχέδια, και κάθε φορά απορριπτόταν η αίτηση. Υπεύθυνος λειτουργός, τεχνικός στο Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως στο Επαρχιακό Γραφείο Αμμοχώστου, που εκλήθη από τους εφεσείοντες, κατέθεσε το σχετικό διοικητικό φάκελο από τον οποίο διαπιστώνεται πως δεν μπορούσε να εκδοθεί πολεοδομική άδεια χωρίς παρέκκλιση από το ισχύον τοπικό σχέδιο. Υποβλήθηκε αίτηση στο Υπουργικό Συμβούλιο για τέτοια παρέκκλιση, η οποία απορρίφθηκε στις 28.4.98 και δεν έγινε ιεραρχική προσφυγή εναντίον της πιο πάνω απόφασης, και προφανώς ούτε και προσφυγή στο Δικαστήριο. Αυτά τα δεδομένα οδηγούν στο αναντίλεκτο συμπέρασμα πως οι εφεσείοντες δεν μπορούσαν να υλοποιήσουν αυτά που ανέλαβαν με την επίδικη συμφωνία, η οποία κατέστη ανεφάρμοστη υπαιτιότητι των ίδιων. Παρότι δεν έχει σχέση με την υπόθεση, εντούτοις από τα ίδια τα στοιχεία του διοικητικού φακέλου, και τούτο κατατέθηκε στο Δικαστήριο, οι νέοι συμβληθέντες με την εφεσίβλητη έχουν εξασφαλίσει τις σχετικές άδειες, γιατί τα αρχιτεκτονικά τους σχέδια εγκρίθηκαν.
Μας απασχόλησε κατά πόσο η δική μας κατάληξη εμπίπτει στο πλαίσιο της Έκθεσης Απαίτησης της εφεσίβλητης. Έχουμε τη γνώμη πως, μολονότι στην παράγραφο 9 και στις παραγράφους του αιτητικού Δ και Ε, δίδεται έμφαση στο εύλογο του χρονικού διαστήματος, που παρήλθε από την υπογραφή της σύμβασης για την υλοποίηση της, εντούτοις αναφέρεται ως λόγος ακυρότητας της και η μη εξασφάλιση των σχετικών αδειών.
Για τους πιο πάνω λόγους κρίνουμε πως η πρωτόδικη απόφαση είναι ορθή, ως προς το αποτέλεσμα. Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.