|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
Δεν έχει εντοπιστεί νομοθεσία ή απόφαση ή δικονομικός θεσμός στον οποίο να κάνει αναφορά η απόφαση αυτή
Μεταγενέστερη νομολογία η οποία κάνει αναφορά στην απόφαση αυτή:
Δεν έχει εντοπιστεί απόφαση η οποία να κάνει αναφορά στην απόφαση αυτή
(2003) 1 ΑΑΔ 78
27 Ιανουαρίου, 2003
[ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, ΚΑΛΛΗΣ, ΚΡΑΜΒΗΣ, Δ/στές]
ΜΙΧΑΛΑΚΗΣ. ΣΧΙΖΑΣ,
Εφεσείων,
v.
1. ΜΑΡΙΟΥ ΑΔΑΜΟΥ,
2. ΘΕΟΦΙΛΟΥ ΑΔΑΜΟΥ,
Εφεσιβλήτων.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 11175)
Ιδιοκτήτης και ενοικιαστής ― Διατηρητέες οικοδομές ― Κατά πόσο το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων είχε δικαιοδοσία να εκδικάσει υπόθεση στην οποία οι ενοικιαστές διατηρητέας οικοδομής, συνέχισαν να κατέχουν την οικοδομή μετά τη λήξη της συμβατικής ενοικίασης ― Ποίος είναι ο κρίσιμος χρόνος για εξέταση θέματος δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου ― Ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος του 1983, Άρθρο 2 ― Ο περί Διατηρητέων Οικοδομών Νόμος του 1992, Άρθρο 17.
Ιδιοκτήτης και ενοικιαστής ― Θέσμιος ενοικιαστής ― Ιδιότητα θέσμιου ενοικιαστή ― Δεν μεταμορφώνεται ή μεταβάλλεται ανάλογα με το σκοπό του ενός ή του άλλου νόμου.
Ο εφεσείων, δυνάμει γραπτής συμφωνίας, ενοικίασε στους εφεσίβλητους το επίδικο ακίνητο, το οποίο είναι διατηρητέα οικοδομή, αρχικά για τέσσερα χρόνια και ύστερα από εξάσκηση δικαιώματος ανανέωσης από τους εφεσίβλητους, για άλλα δύο. Ο εφεσείων με αιτήσεις που συνεκδικάστηκαν από το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων αξίωσε από τους εφεσίβλητους αποζημιώσεις και άλλες θεραπείες για παραβάσεις όρων του ενοικιαστηρίου συμβολαίου. Αποτέλεσε αρχικά κοινό έδαφος για τους διαδίκους ότι οι εφεσίβλητοι ήταν θέσμιοι ενοικιαστές του επίδικου ακινήτου με εξυπακουόμενη την ύπαρξη δικαιοδοσίας του δικάσαντος Δικαστηρίου. Θέμα δικαιοδοσίας εγέρθηκε με πρωτοβουλία του πρωτόδικου Δικαστηρίου και εξετάστηκε με αναφορά στο Άρθρο 17 του περί Διατηρητέων Οικοδομών Νόμου του 1992 (Ν. 68(1)/1992). Κρίθηκε ότι το επίδικο ακίνητο, ως διατηρητέα οικοδομή, εξαιρείται των προνοιών του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983 και κατ' επέκταση, εξαιρείται και της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Το Δικαστήριο θεώρησε πως μετά τη λήξη της συμβατικής ενοικίασης το 1996, η ενοικίαση που συνεχίστηκε δεν μπορούσε να καταστεί θέσμια επειδή βρισκόταν τότε σε ισχύ το Άρθρο 17 του Νόμου για τα διατηρητέα.
Ο εφεσείων αμφισβήτησε την ορθότητα της πρωτόδικης απόφασης.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Οι εφεσίβλητοι ταυτόχρονα με τη λήξη της συμβατικής ενοικίασης κατέστησαν εκ του νόμου θέσμιοι ενοικιαστές του ακινήτου εντός της έννοιας του όρου "Θέσμιος Ενοικιαστής" του ΄Αρθρου 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου.
2. Το Άρθρο 17 του Νόμου για τις διατηρητέες οικοδομές που βρισκόταν σε ισχύ όταν έληξε η συμβατική ενοικίαση δεν επηρέασε καθ' οιονδήποτε τρόπο το νομικό καθεστώς των εφεσιβλήτων ως θέσμιων ενοικιαστών.
3. Κατά το χρόνο καταχώρησης των αιτήσεων, που ήταν ο κρίσιμος χρόνος για την εξέταση του θέματος της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου, οι εφεσίβλητοι ήταν εκ του νόμου θέσμιοι ενοικιαστές του επίδικου ακινήτου και οι πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου ετύγχαναν πλήρους εφαρμογής. Το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων είχε δικαιοδοσία εκδίκασης της υπόθεσης.
Η έφεση επιτράπηκε με έξοδα υπέρ του εφεσείοντα. Διατάχθηκε επανεκδίκαση.
Έφεση.
Έφεση από τον αιτητή κατά της απόφασης του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων (Λεμεσού-Πάφου) που δόθηκε στις 18/9/01 (Αρ. Αιτήσεων Κ.44/00 & Κ.74/00) με την οποία το Δικαστήριο ανέστειλε την ενώπιόν του διαδικασία της αίτησης του αιτητή για αποζημιώσεις για παράβαση όρου του ενοικιαστηρίου συμβολαίου του με τους καθ' ων η αίτηση, λόγω έλλειψης δικαιοδοσίας.
Χρ. Κληρίδης, για τον Εφεσείοντα.
Δ. Παπαχρυσοστόμου, για τους Εφεσίβλητους.
Cur. adv. vult.
ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, Δ.: Η ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δοθεί από τον Δικαστή Α. Κραμβή.
ΚΡΑΜΒΗΣ, Δ.: Ο εφεσείων, δυνάμει γραπτής συμφωνίας ενοικίασης ημερομηνίας 24.3.1990, ενοικίασε στους εφεσίβλητους το επίδικο ακίνητο που βρίσκεται στην περιοχή του παλαιού λιμανιού Λεμεσού και το οποίο οι εφεσίβλητοι, χρησιμοποιούν ως εστιατόριο. Η ενοικίαση αρχικά ήταν για τέσσερα χρόνια, ανανεώθηκε όμως για άλλα δύο χρόνια, ύστερα από εξάσκηση συμβατικού δικαιώματος ανανέωσης από πλευράς εφεσιβλήτων. Το επίδικο ακίνητο (κατάστημα), είναι διατηρητέα οικοδομή και καθώς είναι αμοιβαία παραδεκτό, κατά τη διάρκεια της ενοικίασης, έγιναν έργα συντήρησης του ακινήτου. Για την εκτέλεση των έργων ο Υπουργός Εσωτερικών εξέδωσε πιστοποιητικό σύμφωνα με το Άρθρο 17 του περί Διατηρητέων Οικοδομών Νόμου του 1992 (Ν. 68(1)/1992). Τα Άρθρα 17 και 18 του εν λόγω νόμου καταργήθηκαν με τον τροποποιητικό νόμο 71(1)/1999.
Ο εφεσείων με αιτήσεις που συνεκδικάστηκαν από το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων Λεμεσού - Πάφου, αξίωσε από τους εφεσίβλητους αποζημιώσεις και άλλες θεραπείες. Ισχυρίστηκε ότι το καλοκαίρι του 1999 οι εφεσίβλητοι, κατά παράβαση του όρου 15 του ενοικιαστηρίου συμβολαίου, αυθαίρετα, χωρίς τη γνώση ή τη θέλησή του και χωρίς να πάρουν άδεια από τις αρμόδιες αρχές, παρανόμως επενέβησαν στο ακίνητο και ανήγειραν πατάρι στο νότιο τμήμα του και κατασκεύασαν σκάλα που οδηγεί στο πατάρι. Ισχυρίστηκε επίσης ότι οι εφεσίβλητοι, κατά παράβαση του όρου 16 του συμβολαίου ενοικίασης, παρέλειψαν να συμμορφωθούν με γραπτή απαίτησή του ημερομηνίας 17.4.2000 να κλείσουν μια πόρτα του καταστήματος μέσω της οποίας υπήρχε συγκοινωνία με γειτονικό ακίνητο.
Έχουμε προαναφέρει ότι η συμφωνία ενοικίασης του καταστήματος, κατόπιν εξάσκησης συμβατικού δικαιώματος ανανέωσης από τους εφεσίβλητους ανανεώθηκε μέχρι το 1996. Αποτέλεσε αρχικά κοινό έδαφος για τους διαδίκους ότι οι εφεσίβλητοι ήταν θέσμιοι ενοικιαστές του επίδικου ακινήτου με εξυπακουόμενη την ύπαρξη δικαιοδοσίας του δικάσαντος δικαστηρίου για την εκδίκαση της υπόθεσης. Ωστόσο, ο Πρόεδρος του δικαστηρίου, διαφωνούντων των Παρέδρων, είχε αντίθετη άποψη. Κατά την κρίση του, οι εφεσίβλητοι δεν ήταν θέσμιοι ενοικιαστές του καταστήματος και ως εκ τούτου, το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων δεν είχε δικαιοδοσία για την εκδίκαση της υπόθεσης. Κατόπιν της πιο πάνω διαπίστωσης, το δικαστήριο αποφάσισε την αναστολή της ενώπιόν του διαδικασίας.
Η ορθότητα της πρωτόδικης απόφασης αμφισβητείται με την υπό κρίση έφεση. Το θέμα της δικαιοδοσίας, ηγέρθη με πρωτοβουλία του πρωτόδικου δικαστηρίου αφού επιφυλάχθηκε η έκδοση της απόφασης. Όταν επανανοίχθηκε η υπόθεση, το θέμα της δικαιοδοσίας εξετάστηκε με αναφορά στο Άρθρο 17* του περί Διατηρητέων Οικοδομών Νόμου του 1992 (Ν. 68(1)/1992). Δοθέντος ότι δεν εζητείτο η έξωση των εφεσιβλήτων από τη διατηρητέα οικοδομή (επίδικο ακίνητο), κρίθηκε πως ενόψει των προνοιών του εν λόγω άρθρου, το επίδικο ακίνητο (ως διατηρητέα οικοδομή), εξαιρείται των προνοιών του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983 και κατ' επέκταση, εξαιρείται και της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων εφόσον η διαφορά δεν υπαγόταν σε θέμα εγειρόμενο κατά την εφαρμογή του περί Ενοικιοστασίου Νόμου όπως ορίζει το Άρθρο 4(1)** του εν λόγω νόμου.
Το δικαστήριο θεώρησε πως μετά τη λήξη της συμβατικής ενοικίασης το 1996, η ενοικίαση που συνεχίστηκε δεν μπορούσε να καταστεί θέσμια επειδή βρισκόταν τότε σε ισχύ το άρθρο 17 του νόμου για τα διατηρητέα. Και ενόψει του γεγονότος ότι οι εφεσίβλητοι συνέχισαν να κατέχουν το κατάστημα και ο ιδιοκτήτης εξακολούθησε να αναγνωρίζει ως νόμιμη την ενοικίαση, ανέκυψε προβληματισμός αναφορικά με τον προσδιορισμό του νομικού καθεστώτος που διαμορφώθηκε αμέσως μετά τη λήξη της συμβατικής ενοικίασης.
Το θέμα, όπως εξειδικεύθηκε από το ίδιο το δικαστήριο, εξετάστηκε με αναφορά σε κυπριακές και αγγλικές αποφάσεις. Η πιο κάτω περικοπή από την εκκαλούμενη απόφαση εμπεριέχει το τελικό συμπέρασμα.
«........ όσες ενοικιάσεις δεν είναι συμβατικές και δεν έχουν γίνει θέσμιες είναι ενοικιάσεις από έτους εις έτος ή από μήνα σε μήνα. Και είναι τέτοιες επειδή δεν υπάρχει διάρκεια ενοικίασης συμφωνημένη ή εκ του Νόμου.
Από τις αποφάσεις που αναφέραμε και ιδιαίτερα από τις αποφάσεις στις Π.Ε.9305 και Π.Ε.9992 (ανωτέρω) είναι σαφές ότι μια και η ενοικίαση μετετράπη σε ενοικίαση από μήνα σε μήνα έπρεπε να δοθεί ειδοποίηση τερματισμού και μετά να γίνει η ενοικίαση θεσμία. Δεν εδόθη ειδοποίηση και η ενοικίαση παραμένει ενοικίαση από μήνα σε μήνα (μια και το ενοίκιο συμφωνήθηκε και πληρώνεται μηνιαίως). Επομένως η ενοικίαση δεν έγινε «θεσμία» και κατ΄ επέκταση το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων δεν έχει δικαιοδοσία να εκδικάσει την υπόθεση.»
Ο τρόπος προσέγγισης του θέματος από το πρωτόδικο δικαστήριο είναι λανθασμένος. Η συμβατική ενοικίαση από της λήξεως της το 1996 δεν παρέμεινε συμβατική ενοικίαση δηλαδή, ενοικίαση από μήνα σε μήνα όπως λανθασμένα διαπίστωσε το πρωτόδικο δικαστήριο. Οι εφεσίβλητοι ταυτόχρονα με τη λήξη της συμβατικής ενοικίασης κατέστησαν εκ του νόμου θέσμιοι ενοικιαστές του καταστήματος εντός της εννοίας του όρου «θέσμιος ενοικιαστής» του άρθρου 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου ήτοι:
««Θέσμιος ενοικιαστής» σημαίνει ενοικιαστήν ακινήτου ο οποίος κατά τη λήξιν ή τον τερματισμόν της πρώτης ενοικιάσεως, εξακολουθεί να κατέχη το ακίνητον και περιλαμβάνει πάντα θέσμιον ενοικιαστήν προ της ημερομηνίας ενάρξεως της ισχύος του παρόντος Νόμου.»
Το άρθρο 17 του Νόμου για τις διατηρητέες οικοδομές που βρισκόταν σε ισχύ όταν έληξε η συμβατική ενοικίαση το 1996 δεν επηρέασε καθ΄ οιονδήποτε τρόπο το νομικό καθεστώς των εφεσίβλητων ως θέσμιων ενοικιαστών του καταστήματος. Αυτό συνάγεται από το ίδιο το άρθρο 17 σύμφωνα με το οποίο, οι διατάξεις των περί Ενοικιοστασίων Νόμων εφαρμόζονται στις περιπτώσεις που αφορούν έξωση ενοικιαστή από κατάστημα / διατηρητέα οικοδομή. Ομως, απαραίτητη προϋπόθεση για την εφαρμογή των εν λόγω διατάξεων είναι όπως το υποκείμενο, ο ενοικιαστής του καταστήματος είναι θέσμιος ενοικιαστής εντός της εννοίας του νόμου. Θεωρούμε επομένως αυτονόητο πως αν ένας ενοικιαστής είναι θέσμιος ενοικιαστής για ένα σκοπό του νόμου είναι ταυτόχρονα θέσμιος ενοικιαστής για όλους τους σκοπούς του νόμου. Με άλλα λόγια η ιδιότητα του θέσμιου ενοικιαστή δεν μεταμορφώνεται ή μεταβάλλεται ανάλογα με το σκοπό του ενός ή του άλλου νόμου. Ακολουθεί ότι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων είχε εν προκειμένω δικαιοδοσία για την εκδίκαση της υπόθεσης εφόσον οι εφεσίβλητοι διατηρούσαν συνεχώς αμετάβλητη την ιδιότητα των θέσμιων ενοικιαστών από της λήξεως της συμβατικής ενοικίασης το 1996.
Ο χρόνος καταχώρισης των αιτήσεων στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων ήταν ο κρίσιμος χρόνος για την εξέταση του θέματος της δικαιοδοσίας του δικαστηρίου. Όταν καταχωρήθηκαν οι εν λόγω αιτήσεις μέσα στο 2000, το άρθρο 17 του περί Διατηρητέων Οικοδομών Νόμου του 1992 δεν βρισκόταν σε ισχύ. (Καταργήθηκε το 1999 με τον τροποποιητικό νόμο 71/99.) Κατά το χρόνο καταχώρησης των αιτήσεων οι εφεσίβλητοι ήταν εκ του νόμου θέσμιοι ενοικιαστές του επίδικου ακινήτου εντός της εννοίας του όρου «θέσμιος ενοικιαστής» του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983. Οι πρόνοιες του εν λόγω νόμου ετύγχαναν εν προκειμένω πλήρους εφαρμογής. Ακολουθεί ότι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων είχε δικαιοδοσία εκδίκασης της υπόθεσης.
Η έφεση επιτυγχάνει με έξοδα υπέρ του εφεσείοντα. Η πρωτόδικη απόφαση παραμερίζεται. Τα έξοδα της πρωτόδικης διαδικασίας θα είναι έξοδα δίκης. Η υπόθεση παραπέμπεται στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων Λεμεσού - Πάφου για επανεκδίκαση.
Η�έφεση επιτρέπεται με έξοδα υπέρ του εφεσείοντα. Διατάσσεται επανεκδίκαση.