|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(1998) 1 ΑΑΔ 260
19 Φεβρουαρίου, 1998
[ΑΡΤΕΜΗΣ, ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, ΝΙΚΟΛΑΪΔΗΣ, Δ/στές]
ΚΥΠΡΙΑΚΗ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑ,
Εφεσείουσα,
v.
1. ΜΑΡΟΥΛΛΑΣ ΣΤΥΛΙΑΝΟΥ,
2. ΔΗΜΟΣΘΕΝΗ ΝΙΚΟΛΑ ΣΤΥΛΙΑΝΟΥ,
Εφεσιβλήτων.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 9480)
Αναγκαστική απαλλοτρίωση — Αποζημιώσεις — Καθορισμός αξίας ακινήτου — Συγκριτικές πωλήσεις — Ο καθορισμός της αξίας του ακινήτου με βάση την εκτίμηση του ιδιώτη εκτιμητή των εναγόντων (ιδιοκτητών των απαλλοτριωθέντων κτημάτων) κρίθηκε ορθός και επικυρώθηκε τόσο πρωτόδικα όσο και κατ' έφεση.
Απαλλοτριώθηκε μέρος των ακινήτων των εφεσιβλήτων και με παραπομπές ζητήθηκε ο καθορισμός της αποζημίωσης από το Δικαστήριο. Συμφωνήθηκε πως το μη απαλλοτριωθέν μέρος των ακινήτων υπέστηκε δυσμενή επηρεασμό σε ποσοστό 75% για το οποίο οι εφεσίβλητοι δικαιούνταν σε αποζημίωση και πως η ετήσια αύξηση της αξίας της γης στην περιοχή ήταν της τάξης του 10%. Απέμενε ως μόνο επίδικο θέμα ο καθορισμός της αξίας κατά τον ουσιώδη χρόνο. Ο ιδιώτης εκτιμητής που κατέθεσε για τους εφεσιβλήτους και ο εκτιμητής του Κτηματολογίου που κατέθεσε για την Απαλλοτριούσα Αρχή χρησιμοποίησαν τη συγκριτική μέθοδο. Το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε ως αναξιόπιστη τη μαρτυρία του εκτιμητή του Κτηματολογίου και αφού έκανε τους αναγκαίους υπολογισμούς επιδίκασε Λ.Κ.2.122,66 υπέρ της πρώτης εφεσίβλητης και Λ.Κ.2.577,29 υπέρ του δεύτερου εφεσιβλήτου, πλέον τόκους. Η Απαλλοτριούσα Αρχή εφεσίβαλε την απόφαση εντοπίζοντας τρία σφάλματα στα ευρήματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου. Το Ανώτατο Δικαστήριο αποφάνθηκε πως δεν έχει στοιχειοθετηθεί κανένας από τους λόγους έφεσης και απέρριψε την έφεση με έξοδα.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.
Έφεση.
Έφεση από την Απαλλοτριούσα Αρχή εναντίον της απόφασης του Eπαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας (Γεωργίου, E.Δ.) που δόθηκε στις 12 Mαΐου, 1995 (Aρ. Παραπομπής 286/90) με την οποία επιδικάσθηκαν υπέρ των αιτητριών αποζημιώσεις ύψους Λ.K.2.122,66 για την αιτήτρια 1 και Λ.K.2.577,29 για τον αιτητή 2, σαν αποτέλεσμα απαλλοτρίωσης μέρους των ακινήτων τους.
Κ. Μακρίδης, για τους Εφεσείοντες.
Κ. Μιχαηλίδης, για την Εφεσίβλητη 1.
Δ. Χριστοδούλου, για τον Εφεσίβλητο 2.
Cur. adv. vult.
ΑΡΤΕΜΗΣ, Δ.: Την απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Δικαστής Γ. Κωνσταντινίδης.
ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, Δ.: Απαλλοτριώθηκε μέρος των ακινήτων των εφεσιβλήτων και με παραπομπές ζητήθηκε ο καθορισμός της αποζημίωσης από το Δικαστήριο. Συμφωνήθηκε πως το μή απαλλοτριωθέν μέρος των ακινήτων υπέστη δυσμενή επηρεασμό σε ποσοστό 75% για τον οποίο οι εφεσίβλητοι δικαιούνταν σε αποζημίωση και πως η ετήσια αύξηση της αξίας της γής στην περιοχή ήταν της τάξης του 10%. Απομένει ως μόνο επίδικο θέμα ο καθορισμός της αξίας κατά τον ουσιώδη χρόνο.
Κατέθεσαν, για του εφεσίβλητους ιδιώτης εκτιμητής και για τη Δημοκρατία (απαλλοτριούσα αρχή) εκτιμητής στο Κτηματολόγιο. Χρησιμοποίησαν τη συγκριτική μέθοδο, και τα δυο από τα συγκριτικά του πρώτου τα επικαλέστηκε, μαζί με άλλα τρία, και ο δεύτερος. Αμφισβητήθηκαν οι συλλογισμοί και οι συσχετισμοί των εκτιμητών και το πρωτόδικο Δικαστήριο, για λόγους που εξήγησε, απέρριψε ως αναξιόπιστη τη μαρτυρία του εκτιμητή του Κτηματολογίου. Δέκτηκε κατά βάση την άλλη εκτίμηση αλλά θεώρησε πως, ενόψει των στοιχείων που υπήρχαν, η ορθή αξία του ενός από τα συγκριτικά δεν ήταν £2.000, όπως αναφερόταν σ' αυτή, αλλά £1,500. Ο πρωτόδικος δικαστής έκαμε τους αναγκαίους υπολογισμούς και επεδίκασε £2,122.66 υπέρ της πρώτης εφεσίβλητης και £2,577.29 σεντ υπέρ του δεύτερου εφεσίβλητου. Πλέον τόκους. Ο ευπαίδευτος συνήγορος για την εφεσείουσα εντοπίζει τρία σφάλματα στην πρωτόδικη απόφαση.
1. Το πρωτόδικο δικαστήριο δέκτηκε πως τα κτήματα των εφεσιβλήτων υπερτερούσαν έναντι των δύο κοινών συγκριτικών στα οποία θεωρούσε ότι έπρεπε να στηριχτεί επειδή, αντίθετα προς εκείνα, βρίσκονταν κοντά στο χωριό Γερακιές και είχαν δικαίωμα ύδρευσης και ηλεκτροδότησης. Με τους λόγους έφεσης υποβλήθηκε πως δεν υποστηριζόταν από τη μαρτυρία πως είχαν τέτοιο δικαίωμα αλλά στο περιεχόμενο της αγόρευσης των εφεσειόντων, στο οποίο περιορίστηκαν ως προς αυτό το θέμα, ο ισχυρισμός διαμορφώθηκε διαφορετικά. Υπήρχε τέτοια δυνατότητα αλλά αυτή δεν ήταν άμεση.
Τα συγκριτικά δεν είχαν καμιά δυνατότητα ύδρευσης και ηλεκτροδότησης και, ούτως ή άλλως, υστερούσαν. Υπήρχε όμως και μαρτυρία ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου πως τα κτήματα των εφεσιβλήτων βρίσκονταν μέσα στην περιοχή ύδρευσης και ηλεκτροδότησης. Οι εφεσίβλητοι επικαλούνται επ' αυτού τη μαρτυρία και των δυο εκτιμητών. Και είναι ορθό πως και ο εκτιμητής του Κτηματολογίου δέχθηκε πως βρίσκονταν μέσα στα όρια της υδατικής ανάπτυξης και πως μπορούσαν εύκολα να υδροδοτηθούν και να ηλεκτροδοτηθούν. Ο πρώτος λόγος έφεσης είναι αβάσιμος.
2. Το πρωτόδικο δικαστήριο, πέρα από τις εκτιμήσεις, είχε ενώπιόν του και δήλωση μεταβίβασης του ενός από τα συγκριτικά. Ως αξία του αναφερόταν το ποσό των £1.500 και θεώρησε πως, στο πλαίσιο της μαρτυρίας, αυτό θα έπρεπε να αποτελούσε τη βάση. Αυτό το θέμα ήταν και το κεντρικό σε σχέση με το τρίτο από τα ζητήματα που συζητήθηκαν, αλλά εδώ ενδιαφέρει η αναπροσαρμογή που έγινε με βάση την ετήσια αύξηση. Η μεταβίβαση του συγκριτικού έγινε στις 19.7.86 και, όπως υποστηρίζουν οι εφεσείοντες, είναι την αξία κατ' εκείνη τη χρονική στιγμή που προσδιόριζε το ποσό των £1,500. Οπότε, η προσαρμογή θα έπρεπε να γίνει προς τα πίσω, μέχρι την ημέρα της δημοσίευσης της γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης. Ενώ θεωρήθηκε πως αντιπροσώπευε την αξία κατά την 5.8.82, όταν συνάφθηκε η σύμβαση πώλησης. Με αποτέλεσμα να γίνει αναπροσαρμογή αντίστροφα και να προκύψει κάποια διαφορά στην αξία του συγκριτικού.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο διαπίστωσε πως οι £1.500 αφορούσαν στην αξία του συγκριτικού στις 5.8.82 που ήταν η ημερομηνία σύναψης της σύμβασης πώλησης. Προκύπτει πως σ' αυτή την ημερομηνία παρέπεμπε η σημείωση στη δήλωση μεταβίβασης, η αντίθετη άποψη των εφεσειόντων παρέμεινε ατεκμηρίωτη και ο δεύτερος λόγος έφεσης παραμένει χωρίς υπόβαθρο.
3. Στις 5.8.82 δηλώθηκε πως το πιο πάνω συγκριτικό πωλήθηκε προς £500. Ο εκτιμητής του Κτηματολογίου θεώρησε πως αυτή ήταν η πραγματική τιμή πώλησής του και σ' αυτή στηρίκτηκε η εκτίμησή του. Διαπιστώθηκε πως υπήρχε συνέχεια την οποία γνώριζε και την οποία, σύμφωνα με την κρίση του πρωτόδικου Δικαστηρίου, απέκρυψε. Γι αυτό και απέρριψε τη μαρτυρία του. Υπήρχε και άλλη εκτίμηση από το Κτηματολόγιο για το ίδιο κτήμα, για άλλους σκοπούς. Αναφερόταν σ' αυτή πως η πραγματική τιμή πώλησης ήταν £2,000 και όχι £500. Δεν ήταν μαρτυρία ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου εκείνη η δεύτερη εκτίμηση και δεν θεωρήθηκε πως μπορούσε να χρησιμοποιηθεί ως δείκτης. Έκρινε όμως το Δικαστήριο πως ήταν στοιχείο που θα έπρεπε να είχε αποκαλυφθεί. Όπως και το γεγονός ότι, εν πάση περιπτώσει, ουδέποτε έγινε δεκτή από το Κτηματολόγιο η τιμή των £500.
Οι εφεσείοντες λέγουν πως δεν θα έπρεπε να απορριφθεί η μαρτυρία του εκτιμητή τους. Η εκτίμησή του έγινε αρχικά στις 26.4.86, πριν τη συμπλήρωση της δήλωσης μεταβίβασης στις 19.7.86, και, όταν ετοίμασε την αιτιολογημένη έκθεση του για τους σκοπούς της παραπομπής στις 23.8.90, απλώς δεν προέβη σε άλλη έρευνα. Δεν δόθηκε αυτή η εξήγηση από τον εκτιμητή όταν κατέθετε. Όπως σημειώνει το πρωτόδικο Δικαστήριο, είπε πως στην εκτίμησή του αναφερόταν στη τιμή στις 5.8.82 που πράγματι ήταν £500. Ενώ τα μεταγενέστερα, όπως θεωρούσε, αφορούσαν στην αξία του την ημέρα της μεταβίβασης. Επίσης πως, τελικά, δεν ήταν σημαντικό το θέμα αφού χρησιμοποίησε το συγκριτικό αυτό μόνο σε σχέση με το ζήτημα της ετήσιας επαύξησης. Και το πρωτόδικο δικαστήριο απέρριψε αυτές τις εξηγήσεις ως προφάσεις. Έκρινε πως όφειλε να είχε αποκαλύψει την πραγματική εικόνα και πως η απόκρυψη δεδομένων για οποιοδήποτε λόγο, έπληττε την αξιοπιστία του ανεπανόρθωτα. Και επισήμανε πως στην πραγματικότητα ο εκτιμητής χρησιμοποίησε το συζητούμενο συγκριτικό προς καθορισμό της αξίας των ακινήτων.
Δεν υπήρξε καν ισχυρισμός για σφάλμα του πρωτόδικου δικαστηρίου ως προς την αξιολόγηση των εξηγήσεων που δόθηκαν, και, όσα λέχθηκαν ενώπιόν μας, απολήγουν να είναι συλλογισμοί ασύνδετοι προς τη μαρτυρία.
Δεν έχει στοιχειοθετηθεί κανένας από τους λόγους έφεσης και η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.
H έφεση απορρίπτεται με έξοδα.